بازار مسکن در انتظار مدیریت هدفمند دولت

[سمیه صفشکن]

[font=Calibri]   [/font]

بازار مسکن در انتظار مدیریت هدفمند دولت

دکتر لطف‌ا... فروزنده

وضعیت کنونی بازار مسکن با رشد بی‌سابقه‌ قیمت مسکن در هاله‌ای از ابهام قرار گرفته و بازار خرید و فروش منتظر یک شوک است. طبیعی است که برای افراد بی‌خانه که در حال حاضر حداقل 50 درصد از سبد هزینه خانوار در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها را هزینه اجاره می کنند، حل این معضل نیاز به یک اقدام کوتاه‌مدت فوری و یکسری اقدام بلندمدت دارد[font=Calibri].[/font]

در روزهای اخیر نظرات مختلفی ارائه شد، در نوشته‌ها و گفته‌های کارشناسی عوامل زیر به عنوان مهم‌ترین عوامل رشد قیمت مسکن بیان شده است :[font=Calibri] 
1- [/font]کمبود مسکن و بالا بودن تقاضا[font=Calibri] [/font]

 2-رشد نقدینگی بدون برنامه و راهبرد مشخص

3-بورس بازی و واسطه‌گری در بازار مسکن

4-عدم مدیریت و کنترل دولت در بخش مسکن

5-فقدان سیاست روشن مالیاتی در بخش خرید و فروش و اجاره

6-افزایش قیمت مصالح و در عین حال کمبود آن

7-فضای روانی افزایش قیمت مسکن

در بین عوامل فوق، برخی از آنها در کوتاه‌مدت و با مدیریت درست دولت قابل کنترل است و از آنجایی که مسکن به عنوان «پاشنه آشیل دولت» می‌تواند عمل کند، اقدامات فوری می‌باید مدنظر قرار گیرد. در کوتاه‌مدت چه باید کرد؟ قبل از هر کاری باید فضای روانی افزایش قیمت با عدم مصاحبه مسوولان و دادن قول‌هایی که عملی نمی‌شود، یا وضع را آشفته‌تر می‌کند، آرام کرد. مسوولان مربوطه به جای مصاحبه، برنامه‌های چند ماه گذشته را بررسی کنند و با بازنگری در آنها به کاهش اضطراب در بازار مسکن کمک کنند[font=Calibri].
[/font]به عقیده مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در گزارشی که تحت عنوان «سیاست‌های اقتصادی مسکن، بایدها و نبایدها» در تیر ماه 85 ارائه داد در کوتاه مدت می توان بازار مسکن را سامان‌دهی کرد.[font=Calibri].
[/font] 1-حذف واسطه‌های مالکیتی و ایجاد فرصت سرمایه‌گذاری برای مصرف‌کنندگان

 2- ایجاد تاخیر زمانی بین هزینه زمین و هزینه ساخت

3-استفاده از قوانین مالیاتی

4-تامین تسهیلات مالی برای پوشش هزینه ساخت

برای آشنایی خوانندگان گرامی، آنها را به مطالعه آن گزارش دعوت کرده و ذیلا توضیحات موارد فوق عینا ذکر می‌گردد[font=Calibri]:
[/font]حذف واسطه‌های مالکیتی و ایجاد فرصت سرمایه‌گذاری برای مصرف‌کنندگان

همواره از حضور واسطه‌ها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخش‌های اقتصادی کشور یاد می‌شود. به طور کلی یکی از دقیق‌ترین تعاریفی که از «عدالت اجتماعی» متصور است، توزیع عادلانه فرصت‌های اقتصادی در جامعه است، امروزه در جامعه ما مردم به طور عادلانه، از فرصت مسکن‌دار شدن و همچنین از فرصت اشتغال و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برخوردار نیستند. این سیاست، واسطه‌های مالکیتی را از چرخه تولید حذف کرده و منفعت حاصل از این اقدام را نصیب تقاضاهای مصرفی می‌کند، زیرا در شرایط فعلی، خریداران مسکن مجبورند خانه‌های ساخته شده را خریداری کنند، ولی در صورتی که در شرایط مطمئن فرصت

پیش خرید واحدهای مسکونی برای آنها ایجاد شود، سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیند ساخت، از فروشنده به مصرف‌کننده منتقل می شود که این امر باعث کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف‌کنندگان می‌شود. انتقال سود حاصل از سرمایه‌گذاری در فرآیندساخت، روح اصلی حاکم بر مفهوم تعاون و تعاونی است که در این روش مورد توجه قرار گرفته است[font=Calibri].
[/font]کنترل بازار زمین و کاهش سهم هزینه زمین در قیمت نهایی مسکن

زمین یکی از عناصر اصلی تولید مسکن است و اصلاح سیاست‌‌های اتخاذ شده در این بخش، تاثیرات عمیقی در بهبود وضعیت مسکن دارد. در کشور ما سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن بیش از 40درصد است. در نتیجه، زمین به تنهایی بیش از 40درصد (بدون احتساب هزینه تراکم[font=Calibri]) [/font]از نقدینگی موجود در بازار مسکن را به خود اختصاص می‌دهد و تامین مالی عرضه مسکن را به مخاطره می‌اندازد. بنابراین سوداگری در بازار زمین را می‌توان از علل اصلی کاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسکن، طولانی‌شدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسکن و در نهایت کاهش عرضه مسکن به بازار مصرف دانست[font=Calibri].
[/font]دولت از نیمه دوم دهه 1370 از دخالت خود در بازار زمین کاسته و از ساز و کار بازار آزاد در تامین زمین و مسکن حمایت کرده که در نتیجه فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسکن برخوردار شد[font=Calibri].
[/font]وجود این شرایط، شرکت‌های فعال در امر ساخت و ساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای کسب سود بیشتر ترغیب کرده و می‌کند. برای مثال طی سال‌های 1368 تا 1380، نرخ رشد قیمت زمین تقریبا 2برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره 5/22برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است[font=Calibri].
[/font]این اعداد و ارقام حکایت از بی‌ثباتی بازار زمین دارد و نشان می‌دهد که افزایش قیمت زمین در دوران رونق، بسیار بیشتر از قیمت مسکن است که نتیجه این امر حرکت سرمایه‌های سرگردان و سرمایه‌های موجود در بخش‌های صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان‌سازی به سمت زمین است[font=Calibri].
[/font]ایجاد تاخیر زمانی بین هزینه زمین و هزینه ساخت

در مناطقی که به واحدهای مسکونی نیاز است و دارای زمین‌های دولتی است، مانند زمین‌های شهرهای جدید و زمین‌های اطراف شهرهای کوچک و متوسط در فرآیند توسعه شهری، دولت می‌باید از تفکیک و فروش اولیه اراضی خودداری کرده و اقدام به سفارش پروژه‌های ساخت مسکن به پیمانکاران غیر دولتی و پیش‌فروش واحدهای سفارش داده شده به نیازمندان در این زمین‌ها کند (سیاست افزایش عرضه مسکن) و انتقال مالکیت این زمین‌ها را برای مدت معینی به تاخیر بیاندازد. دولت مطابق این سیاست، هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای تولید مسکن حذف کرده و در عین حال زمین را رایگان در اختیار تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان قرار نمی‌دهد، بلکه با تاخیر در واگذاری مالکیت زمین، ورود زمین را در چرخه معاملات بازار زمین به تاخیر انداخته و از افزایش قیمت آن جلوگیری می‌کند، لذا سرمایه‌های موجود در این بخش به سمت تولید مسکن هدایت می‌شوند که افزایش عرضه مسکن را به دنبال خواهد داشت. علاوه برآن، دولت در مرحله اول، بهای زمین را از مصرف‌کنندگان مورد حمایت خود دریافت نکرده و تنها هزینه‌های ساخت را قسط‌بندی می‌کند و پس از اتمام اقساط ساخت، در یک فرآیند 15 تا [font=Calibri]20[/font]ساله، قیمت زمین را به صورت اقساط دریافت می‌کند. بدین ترتیب سود ناشی از افزایش قیمت زمین در اثر توسعه شهری و سرمایه‌گذاری دولت در سایر زیرساخت‌ها به مصرف‌کننده نهایی و دولت تعلق خواهد گرفت. عدم پرداخت اقساط مربوط به هزینه ساخت و قیمت زمین به صورت همزمان باعث کاهش مبلغ این اقساط و طولانی‌تر شدن زمان بازپرداخت می‌شود که این مهم، کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار را به دنبال دارد. در کلان‌شهر‌ها نیز که زمین بایر و موات دولتی کم است و توسعه شهری نیز به صلاح نمی‌باشد، باید از پتانسیل‌ بافت‌های فرسوده استفاده کرد. هرچند احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده در کشور تاکنون ناموفق بوده است، ولی با اصلاح مدل‌های مفهومی به کار گرفته شده در تجربه‌های ناموفق گذشته و استفاده از تجربیات 100ساله کشور‌های توسعه‌یافته و در حال توسعه، می‌توان مدل مفهومی مناسب با شرایط اقتصادی و اجتماعی کشور طراحی کرد که در آن، علاوه بر احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده، زمین موردنیاز برای تامین مسکن گروه‌های هدف نیز تولید شود تا بتوان در آن زمین‌ها سیاست تاخیر زمانی بین هزینه زمین و هزینه ساخت را در پروژه‌‌های سفارش داده شده به بخش غیردولتی اجرا کرد[font=Calibri].
[/font]استفاده از قوانین مالیاتی

از جمله سیاست‌های راهبردی که دولت‌ها برای کنترل بازار زمین به کار می‌گیرند، استفاده از اهرم مالیاتی است[font=Calibri]. [/font]تجربه سایر کشور‌ها نشان از کنترل قیمت زمین در اثر اعمال سیاست‌های مالیاتی دارد[font=Calibri]. [/font]اگرچه اتخاذ سیاست‌های مالیاتی باید با درنظر گرفتن شرایط بومی مناطق باشد، اما می‌توان روش‌هایی را برای بهبود وضعیت مسکن در سراسر کشور اتخاذ کرد. از جمله آن اخذ مالیات از زمین‌های موردنیاز توسعه شهری است که به دلیل احتکار زمین توسط مالکان، ارزش آن بالا رفته است. اخذ مالیات‌های سنگین از صاحبان این زمین‌ها می‌تواند از احتکار آن و افزایش قیمت زمین در آن منطقه بکاهد.

از قوانین مالیاتی علاوه بر زمین در بخش مسکن نیز می‌توان سود جست، اخذ مالیات از مسکن‌های خالی و احتکار شده از این دست می‌باشد. آمارهای غیررسمی از تعداد 150 تا 200هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در تهران تا پایان سال 1384 حکایت دارد که در صورت وضع مالیات بر این واحدها عرضه این واحدها به صورت فروش و یا اجاره افزایش پیدا خواهد کرد که البته اجرای این سیاست نیازمند بستر مناسب اطلاعات جامع[font=Calibri] (IT) [/font]است[font=Calibri].
[/font]تامین تسهیلات مالی برای پوشش هزینه ساخت

سیاست تکمیلی سیاست‌های افزایش عرضه مسکن از سوی دولت و کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن، سیاست تامین تسهیلات مالی برای پوشش هزینه ساخت است. این تسهیلات باید به ‌گونه‌ای باشد که 80درصد هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش دهد که با توجه به قیمت‌های کنونی، تسهیلاتی بین 12 تا 15میلیون تومان مورد نیاز است. اتخاذ این سیاست باعث می‌شود تا مصرف‌کنندگان توان پیش‌خرید واحدهای مسکونی سفارش داده شده به پیمانکاران غیردولتی از سوی دولت را که پرداخت هزینه زمین آن نیز به تاخیر افتاده است، پیدا کنند. برای مصرف‌کنندگان، پایین‌بودن نرخ سود تسهیلات وام ساخت واحدهای مسکونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام، از مطلوبیت بالایی برخوردار است.

تامین تسهیلات مالی برای پوشش هزینه ساخت نباید بر بودجه دولت تحمیل شود. می‌توان با تخصیص سهم مناسبی از منابع بانکی اختصاص داده شده به اشتغال در بخش مسکن به دلیل زودبازده بودن این بخش، درصد قابل ملاحظه‌ای از هزینه‌های ساخت را پوشش داد اما متاسفانه سهم بخش مسکن از این منابع بانکی، به رغم دارابودن پتانسیل اشتغالزایی بالای این بخش، بسیار ناچیز است. تخصیص 6000 میلیارد تومان از این منابع برای پوشش هزینه ساخت 500هزار واحد مسکونی شهری یک‌میلیون شغل مستقیم در یک سال به همراه رشد اقتصادی بسیار بالا ایجاد کرده و در عین حال ظرفیت خالی واحدهای صنعتی موجود را فعال می‌کند. علاوه بر تخصیص منابع بانکی، منابع مختلف تامین مالی دیگری وجود دارند که عبارتند از: شرکت‌های سرمایه‌گذاری سهامی عام، منابع مالی صندوق و بنگاه‌های عمومی، بازار رهن ثانویه، فروش اوراق مشارکت و بالاخره سهم آورده مصرف‌کنندگان مسکن.