دعواي خلع يدوشرايط ان

[زینب عزیزی]

خلع ید چیست؟

در فرهنگ دهخدا واژه خَلع را این طور معنی کرده اند: عزل کردن ، معزول کردن، خلع شدن. بیرون شدن عضوی  از بندگاه خود.

یَد هم به معنای دست است ولی در ادبیات حقوقی ما معنای وسیع تری دارد و به طور کلی می توان گفت در فقه و حقوق ید به معنای تسلّط و تسلیط به کار می رود.

با این حساب معنای لغوی خلع ید با معنای مورد نظر قانون چندان تفاوتی ندارد.

به طور خلاصه می توان گفت خلع ید یعنی این که تسلط و تصرف کسی بر چیزی یا مالی از بین برود وخَلع شود.

درست مثل کسی که خلع لباس میشود یا خلع سلاح می شود.

یعنی شخصی که قبلا بر مالی تسلط داشته یا آن مال را در تصرف خود داشته، به وسیله قانون یا قوای قهری دیگر آن مال را  از او و بر خلاف میل او بگیرند.

در دعوای خلع ید هم چنین اتفاقی می افتد. اما آن مالی که در این دعوا مورد بررسی قرار می گیرد مال غیر منقول است.

مثلا فرض کنیم شخصی در خانه ای یا باغی یا مغازه ای ساکن شده که مال خودش نیست و مالک آن مال هم رضایت ندارد. در این حالت مالک اصولا مبادرت به طرح دعوای خلع ید می کند و از مقامات قضایی درخواست می کند تا شخص متصرف را که در زبان حقوقی به ‌آن غاصب می گویند از ملک او بیرون کنند.

خلع ید

پس به عنوان اولین نکته یادمان باشد موضوع دعوای خلع ید حتما باید مال غیر منقول باشد.

خلع ید فرع بر مالکیت است

به  عنوان دومین نکته باید تاکید کرد که فقط شخص مالک می تواند علیه متصرف مبادرت به طرح دعوای خلع ید کند و این دعوا از غیر مالک به هیچ عنوان قابل قبول نیست.

بد نیست بدانیم که در خصوص مالکیت با توجه به آ‌رای متعارضی که صادر شده بود دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ ـ ۱/۱۰/۱۳۸۳ به این اختلافات پایان داد ونهایتا اعلام کرد که این دعوا فقط از طرف مالکی که مالکیت او محرز شده است پذیرفته می شود.

رای وحدت رویه شماره ۶۷۲ :

«خلع ‎ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ‎ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنابه‌مراتب و با توجه به ‎مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک رأی شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می‎شود. این رأی بر طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم‎الاتباع است»

به طور خلاصه اگر مالک، سند مالکیت نداشته باشد نمی تواند مبادرت به طرح دعوای خلع ید کند واگر چنین دعوایی مطرح کند دادگاه مبادرت به صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد کرد.

مالکِ واقعی چاره ای ندارد جز اینکه ابتدا دعوایی با عنوان «اثبات مالکیت» مطرح کند و بعد از اینکه در آ‌ن دعوا مالکیت خود را اثبات کرد با استناد به رای دادگاه در دعوای اثبات مالکیت و متعاقب آن مبادرت به طرح دعوای خلع ید نماید.

تخلیه ید چیست؟

دعوای دیگری که شباهت زیادی با دعوای خلع ید دارد و در بسیاری از موارد با دعوای خلع ید اشتباه گرفته می شود دعوای تخلیه ید است.

تخلبه ید

تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید

اولین تفاوت دعوای خلع ید با تخلیه ید این است که در دعوای خلع ید هیچ رابطه قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد.

به عبارتی متصرف به ناحق ملک را غصب کرده است. اما در دعوای تخلیه ید که از طرف مالک مطرح می شود طرف دیگر که در حال حاضرمتصرف مال است از طریق قرارداد مال را تصرف کرده است اما به دلیل انقضای مدت قرارداد تصرفات او بدون رضایت مالک قانونی نیست و دراین حالت مالک مبادرت به طرح دعوای تخلیه ید می کند.

دعوای «تخلیه ید» اصولا در رابطه با قرارداد اجاره مصداق دارد و معمولا موجر بر علیه مستاجری که بعد از پایان مدت قرارداد اجاره، محل را تخلیه نمی کند مطرح میشود.

نکته دیگر اینکه برای طرح دعوای تخلیه ید نیازی به داشتن سند مالکیت نیست.

به عبارتی لازم نیست کسی که مبادرت به طرح دعوای تخلیه ید می کند مالک عین باشد. بلکه اگر مالک منافع آن هم باشد می تواند این دعوا را اقامه کند.

به عنوان مثال  فرض کنیم مستاجری که ملکی را برای ۱۰ سال اجاره کرده و بر اساس قرار داد حق داشته که مجددا آنرا به دیگری اجاره دهد، ملک را مثلا برای دو سال به شخصی اجاره داده و حالا مستاجر دوم بعد از دو سال ملک را تخلیه نمی کند.

در این حالت مستاجر اول که مالک عین مستاجره هم نیست می تواند برعلیه مستاجر دوم مبادرت به طرح دعوای تخلیه ید نماید.

به طور خلاصه میتوان گفت در دعوای تخلیه ید در مورد مالکیت هیچ نزاعی بین طرفین وجود ندارد و متصرف غیر قانونی(غاصب) هم ادعایی درمورد مالکیت ندارد بلکه تنها ادامه تصرفات او بر خلاف قرارداد یا قانون است و این موضوع مورد اعتراض مالک یا خواهان قرار گرفته است.

دعوای خلع ید به معنای اعمّ

دعوای خلع ید به معنای اعم اصطلاحی است در قانون آیین دادرسی مدنی که خود شامل سه عنوان  میشود.

اعم
[list]

[*]دعوای خلع ید به معنای اخصّ: این دعوا همان است که در بالا به طور مبسوط در مورد آن صحبت کردیم و اصولا وقتی از دعوای خلع ید صحبت می شود منظور همین دعواست.

[*]تخلیه ید : این دعوا هم از زیر مجموعه های دعوای خلع ید است ولی تحت عنوان تخلیه ید مطرح می شود که شرح آن هم در بالا گفته شد.
[/list]

مقایسه خلع با تصرف عدوانی

تصرف عدوانی:یکی دیگر از مصادیق دعاوی خلع ید به معنای اعم دعوای تصرف عدوانی است.

تصرف عدوانی

در این دعوا بر خلاف دعوای خلع ید به معنای اخص دادگاه وارد رسیدگی به دلایل مالکیت نمی شود.بلکه تنها با احراز سه رکن: سبق تصرف خواهان ، لحوق تصرف خوانده و عدوانی بودن تصرفات خوانده مبادرت به صدور رای مبنی بر بی حقی خوانده و رفع تصرف عدوانی او می کند.

در این دعوا سند مالکیت می تواند تنها قرینه و نشانه ای از سابقه تصرف خواهان به حساب بیاید. درهر صورت اگر برای دادگاه سابقه تصرف قبلی خواهان اثبات شود به نفع او رای خواهد داد.

وجوه اشتراک و افتراق خلع ید و تصرف عدوانی

در این قسمت به برخی از شباهت ها و تفاوت های خلع ید و تصرف عدوانی اشاره می کنیم.

شباهت ها و تفاوت ها

 بر اساس ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نبوده و خارج از نوبت رسیدگی می شود.

در حالی که دعوای خلع ید مستلزم رعایت تمامی تشریفات قانون آ‌یین دادرسی مدنی است و مطابق اوقات عادی برای رسیدگی به آن وقت تعیین میشود و به نوبت رسیدگی میشود.

همچنین بر اساس ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی اجرای رای دادگاه مبنی بر رفع تصرف عدوانی به صورت فوری انجام میشود.

ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی:

«در صورتی که رای دادگاه مبنی بر رفع تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق باشد بلافاصله به دستور مرجع صادرکننده توسط اجرای دادگاه یا ضابطین دادگستری اجرا خواهد شد و درخواست تجدید نظر مانع اجرا نمی باشد.

درصورت فسخ رای در مرحله تجدید نظر اقدامات اجرایی به دستور دادگاه اجرا کننده حکم به حالت قبل از اجرا اعاده می شود ودر صورتی که محکوم به عین معین بوده و استرداد آن ممکن نباشد مثل یا قیمت آن وصول و تادیه خواهد شد.

اما اجرای رای دادگاه در مورد خلع ید منوط به قطعی شدن رای است. چرا که بر اساس ماده یک قانون اجرای احکام مدنی هیچ حکمی از احکام دادگاه های دادگستری به موقع اجرا گذارده  نمی شود مگر این که قطعی شده یا قرار اجرای موقت آن در مواردی که قانون معین می کند صادر شده باشد.

[/url]

بنا بر این اجرای حکم خلع ید مطابق قاعده عمومی یعنی ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی منوط به قطعیت رای است ولی اجرای رای تصرف عدوانی به عنوان استثنایی بر قاعده مزبور به صورت فوری انجام می شود.

غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید

غیر مالی بودن دعوای تخلیه ید

یکی دیگر از تفاوت های دعوای خلع ید و تخلیه ید در این است که دعوای تخلیه ید یک دعوای غیر مالی محسوب می شود و طبیعتا در هنگام طرح دعوا نیاز به پرداخت هزینه دادرسی چندانی ندارد اما برعکس دعوای خلع ید به معنای اخص یک دعوای مالی تمام عیار است که باید بر اساس دعاوی مالی هزینه دادرسی آن پرداخت شود که معمولا هم مبلغ قابل توجهی است.

دعوای خلع ید به معنای اخص در ملک مُشاع

یکی از دعاوی کاربردی و متداول در محاکم قضایی ما دعوای خلع ید درملک مُشاع است. قبل از پرداختن به اصل موضوع و برای روشن شدن بیشتر مطلب باید اصطلاح مُشاع را توضیح دهیم.

اخص در ملک مُشاع

در فرهنگ فارسی دهخدا در برابر واژه مُشاع آمده است: « شریکی، مشترک،تقسیم نشده…»

در اصطلاح حقوقی هم تقریبا همین معنا را می توان برای معنای مشاع در نظر گرفت.

در قانون مدنی و در مبحث عقد شرکت قانون گذار در تعریف عقد شرکت در ماده  ۵۷۱ می  گوید:

« شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیی واحد به نحو اشاعه»

به عبارتی شرکا در ملک مشترک دارای مالکیت به نحو مشاع هستند.

اما وضعیت ملک مشاع را باید بیشتر توضیح داد.

در ملک مشاع با وجود اینکه همه شرکا در یک مال سهم دارند اما این سهم قابل تفکیک نیست.

به این معنی که حق شرکا در تمام اجزا مال مشترک پراکنده است و اگر بخواهیم به زبان ساده سخن بگوییم باید گفت: در ملک مشاع، تمام شرکاء در جزء جزء ملک سهم دارند و ۱۰۰ آن متعلق به ۱۰۰ آنها است بدون اینکه بتوان قسمت خاصی از ‌آن را ملک اختصاصی یک شریک دانست. یعنی اشاعه وپراکندگی مالکیت در تمام اجزاء مال وجود دارد.

در مالکیت مشاع، دعوای خلع ید فقط متوجه متصرف است

 در این شرایط چون تمام ملک متعلق به تمام شرکاء است هیچ یک از شرکا نمی تواند به تنهایی مال مشترک را تصرف کند.

چرا که با تصرف خود نسبت به سهم دیگران هم تجاوز خواهد کرد مگر اینکه از طرف سایر شرکا این اذن به او داده شده باشد.

یعنی بدون رضایت سایر شرکا این تصرف غیر قانونی است و طبیعتا شرکایی که میخواهند این دعوای مشاعی مطرح کنند باید صرفا علیه شریک متصرف اقامه دعوا کنند.

نمونه خیلی روشن این شراکت، مال موروثی است که وراث بعد از فوت متوفی به طور غیر ارادی و به نحو اشتراکی مالک مال موروثی می شوند.

یعنی بعد از فوت مُورّث(کسی که ارث می گذارد) ورثه او در ماتَرَک به نحو مشترک و مشاعی مالک می شوند و البته هیچ کدام از آنها هم نمی توانند به تنهایی و بدون رضایت دیگران مال را تصرف کند.

مثلا در خانه ای که متعلق به همه ورثه است سکونت کند.

 

اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید

 

گاهی یکی از شرکا بدون رضایت سایرین ملک مشترک را تصرف می کند.

اقدامات دادگاه

در این موارد قانونا هر یک از شرکاء دیگر می تواند با طرح دعوای خلع ید مُشاعی از مقام قضایی بخواهد تا شریک غیر ماذون و غاصب را از ملک مشترک بیرون کند که معمولا دادگاه بعد از رسیدگی و احراز مالکیت اشخاصی که ابن دادخواست را داده اند مبادرت به صدور حکم خلع ید مشاعی می کند.

اجرای حکم خلع ید

حکم خلع ید بعد از قطعیت قابل اجراست که توسط اجرای احکام به اجرا درخواهد آمد.

جرای حکم

نکته جالب اینکه در مواردی در یک مجتمع مسکونی که هنوز سند مالکیت تفکیکی آن صادر نشده و یک سند مشاع به صورت کلی دارد بعضی از ساکنین مبادرت به طرح دعوای خلع ید مشاع می کنند و در این حالت میتوان کل مجتمع را تخلیه کرد تا زمانی که سند تفکیکی برای هر واحد صادر شد. در مجموع این دعوا یکی از دعاوی پرکاربرد و جدی در سیستم  حقوقی ماست.

[url=http://ahmadbanijamali.com/%d8%b4%d8%b1%d8%ad-%d9%85%d8%a7%d8%af%d9%87-108-%d9%82%d8%a7%d9%86%d9%88%d9%86-%d8%a2%d8%a6%db%8c%d9%86-%d8%af%d8%a7%d8%af%d8%b1%d8%b3%db%8c-%d9%85%d8%af%d9%86%db%8c/]

مراحل رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه چگونه است؟

اولین اقدام  برای طرح ابن دعوا این است که شریک یا شرکایی که قصد دارند نسبت به ابن دعوای اقدام کنند باید دادخواست خلع ید خود را به طرفیت متصرف غیر قانونی مطرح کنند .

مراحل رسیدگی به این دعوا در دادگاه

نکته جالب و قابل تامل در ابن دعوای این است که اگر موضوع دعوای ما خلع یدِ «مُشاعی» باشد الزاما باید طرف دیگر هم مالک و شریک باشد واین تفاوتی است که بین دعوای خلع ید مشاعی با دیگر نوع ابن دعوا وجود دارد.

در این نوع از دعوا (غیر مشاعی)طرف دیگر دعوا ممکن است شخص ثالثی باشد که ملک را به نحو غیر قانونی تصرف کرده است  و الزاما شریک ملک نیست.

سند مالکیت هم باید در این دادخواست پیوست شده باشد و الا دادگاه در اولین اقدام مبادرت به قرار عدم استماع دعوا خواهد نمود.

اگر سند مالکیت موجود نیست اولین اقدامی که باید انجام داد این است که دادخواست اثبات مالکیت را مطرح کنیم و بعد از آن دعوای خلع ید را مطرح کنیم.

دادگاه هم بعد از رسیدگی و احراز مالکیت خواهان یا خواهان ها و غیر قانونی بودن تصرف خوانده یا خواندگان مبادرت به صدور رای خلع ید مشاعی می کند.

دفاع در دعاوی خلع ید

در خصوص دفاع در دعوای خلع ید باید گفت اگر طرف مقابل سند مالکیت یا رای دادگاه مبنی بر اثبات مالکیت را ارایه کند شاید از نظر ماهوی دفاع چندانی قابل تصور نباشد.

در این گونه موارد بهترین شیوه دفاع ا ین است که به جنبه های شکلی دادخواست و سایر مسایل این چنینی دقت کنیم  و رقیب را از میدان به این شیوه به در کنیم.

 دعوای خلع ید در صلاحیت کجاست؟

بحث صلاحیت یکی از بحث های حساس و دقیق آیین دادرسی مدنی است.

به این معنا که هر دعوا را باید در دادگاه صالح خود مطرح کنیم. صلاحیت ممکن است در خصوص محل دادگاه باشد یا نوع دادگاه.

درخصوص صلاحیت محلی دعوای خلع ید باید گفت چون این دعوا یک دعوی غیر منقول محسوب می شود مانند همه دعاوی غیر منقول باید در دادگاه محل مال غیر منقول مطرح شود.

اگر این دعوا در محل دیگری طرح شود دادگاهی که دادخواست به آن جا ارایه شده قرار عدم صلاحیت صادر می کند و دادخواست را به دادگاه صالح به رسیدگی که همان دادگاه محل وقوع ملک است ارسال می کند.

دعوای خلع ید چقدر زمان میبرد؟

اصولا در دعاوی حقوقی اعم از خلع ید و غیره نمی توان برای مدت دعوا زمان مشخصی تعیین کرد.

چرا که این موضوع به عوامل بسیار زیادی بستگی دارد که یکی از آنها تراکم کار شعبه رسیدگی کننده است.

به عنوان مثال ممکن است در یک دادگاه از زمان  دادخواست تا زمان رسیدگی فاصله ای درحد یک ماه  تعیین شود و همین زمان در دادگاه محل دیگری چهار یا پنج ماه تعیین شود همین طور است جریان رسیدگی تا صدور رای که بسیار می تواند متغیر باشد.

خلع ید علیه مستاجر

آیا می توان دعوای خلع ید را به طرفیت مستاجر مطرح کرد؟

این سوالی است که زیاد پرسیده می شود و علت آن هم این است که معمولا دعوای تخلیه ید و خلع ید را با هم اشتباه می گیرند.

پس در پاسخ باید گفت اگر متصرف ملک مستاجر باشد که با رابطه قراردادی ملک را تصرف کرده است برای تخلیه ملک باید دعوای تخلیه طرح کرد نه خلع ید و اگر به جای دعوای تخلیه ید عنوان دادخواست را خلع ید بگذاریم دادگاه مبادرت به صدور قرار رد دعوا خواهد کرد.