انتقال ملک به فرزند

[heyvalaw]

انتقال ملک به فرزندان ، بسته به اینکه این انتقال، در زمان حال ، محقق شود و یا پس از فوت والدین ، می تواند به اشکال مختلفی همچون بیع ، صلح عمری ، هبه یا وصیت ، انجام شود . شرایط انتقال ملک به فرزندان از طریق موارد ذکر شده ، در قانون مدنی بیان شده است و این شرایط قانونی را باید در تنظیم نمونه متن انتقال ملک به فرزندان ، مورد توجه قرار داد .


اصل آزادی قراردادها ، ایجاب می کند که هر فرد ، بتواند در هر زمانی که بخواهد ، با دیگران ، قراردادهایی منعقد نموده و اموال و دارایی های خود را ، یا به صورت معوض و یا به صورت مجانی ، به آنها انتقال دهد . انتقال ملک به دیگران ، به لحاظ حقوقی ، در شرایط مختلفی امکان پذیر است و در قانون مدنی ، قالب های حقوقی متنوعی ، در جهت انتقال دادن ملک به دیگران ، مورد پیش بینی قرار گرفته است .
اما گاهی ، صحبت از انتقال ملک به فرزندان است ؛ به عنوان نمونه ، پدر یا مادری ، قصد دارد که اموال و املاک خود را ، به یک یا چند نفر از فرزندان خود انتقال دهد . لذا این سوال ممکن است مطرح شود که انتقال ملک به فرزندان ، چه شرایطی دارد . برای تنظیم نمونه متن انتقال ملک به فرزندان ، چه نکاتی باید مد نظر باشد .
برای پاسخ دادن به این سوالات ، در ادامه این مقاله ، قصد داریم این موضوعات را مورد بررسی قرار دهیم که شرایط انتقال ملک به فرزند چیست ، نمونه متن قرارداد انتقال ملک به فرزند به چه صورت تنظیم می شود و مدارک لازم برای انتقال ملک به فرزند، شامل چه مواردی است .


شرایط انتقال ملک به فرزند
بر اساس قانون ، هر فردی ، در طول مدت حیات خود ، این حق را دارد که از اموال خود به نحو دلخواه استفاده نموده و در صورت لزوم ، آن را به دیگران انتقال دهد ؛ چه به صورت عقد معوض ( با پرداخت بهای آن ملک ) و چه به صورت غیر معوض ( که نیازی به پرداخت بهای متقابل ندارند ) . تفاوتی هم ندارد که شخص انتقال گیرنده ، فرزند یا غریبه باشد . لذا به این سوال که آیا پدر یا مادر ، در طول حیات خودشان ، حق انتقال املاک و دارایی های خود را به برخی از فرزندان خود دارند یا خیر ، باید پاسخ مثبت داد .
با این حال ، انتقال ملک به دیگران ، شرایط و ضوابط خاص خود را دارد و برای اینکه از اعتبار حقوقی برخوردار باشد ، می بایست با لحاظ قوانین و مقررات مربوطه ، این اقدام انجام شود و به عبارت دیگر ، انتقال ملک به دیگران از جمله به فرزندان ، باید از طریق یکی از قالب های حقوقی مرسوم مثل خرید و فروش ، هبه و صلح یا وصیت کردن ، انجام گیرد تا معتبر بوده و بتوان به آن استناد کرد .
ممکن است، این سوال مطرح شود که شرایط انتقال ملک به فرزند چیست و انتقال دادن املاک به فرزندان ، باید به لحاظ حقوقی ، چه شرایطی داشته باشد تا صحیح و معتبر باشد ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که انتقال ملک به فرزندان ، در شرایط مختلفی امکان پذیر است .
گاهی ، پدر یا مادر ، قصد دارند املاک خود را ، در زمان فعلی ، به فرزندان خود انتقال دهند و گاهی هم ، برای پیشگیری از سوء استفاده هایی توسط برخی فرزندان ، قصد دارند این امر را ، موکول به زمان فوت خود نمایند تا به این ترتیب ، در طول مدت حیات خود ، کماکان بتوانند از اصل ملک یا منافع آن ، استفاده نمایند . به این ترتیب ، بر اساس قانون ، شرایط و روش های انتقال ملک به فرزندان ، ممکن است به صورت یکی از موارد زیر باشد :

انتقال ملک به فرزندان در قالب عقد بیع
یکی از مهم ترین روش ها و شرایط انتقال ملک به فرزندان ، استفاده از عقد بیع می باشد . به طور کلی ، عقد بیع ، به این معنا است که شخصی ، در قبال دریافت بهای ملکی ، آن را به دیگری انتقال می دهد . لذا ، در این شرایط ، پدر یا مادر به عنوان فروشنده و فرزند ، به عنوان خریدار ملک محسوب می شوند و با توافق و رضایتی دو جانبه ، شرایط انتقال ملک به فرزند ، از قبیل بهای آن ، مشخص و معلوم می گردد که متن انتقال ملک به فرزند ، در قسمت بعد ارائه شده است .
 انتقال ملک به فرزندان در قالب عقد بیع ، سبب می شود که به جای پدر یا مادر ، فرزند ، مالک قانونی و رسمی ملک شود ؛ چرا که پدر و مادر ، از این طریق ، ملک خود را فروخته اند و عوض یا بهای آن را دریافت کرده اند . هرچند که بهای دریافت شده ، کمتر از بهای عرفی ملک باشد . لذا سایر فرزندان ، اصولا نمی توانند معترض به انتقال ملک پدر یا مادر به فرزندی که خریدار بوده، شوند .

انتقال ملک به فرزندان در قالب صلح
یکی دیگر از عقود پر کاربرد در مورد انتقال ملک ، قرارداد صلح عمری می باشد که بر اساس آن ، مالک ، با لحاظ شرایط خاصی ، ملک خود را به دیگری، صلح یا منتقل می نماید . از جمله شرایط صلح عمری، آن است که مالک اصلی ، حق داشته باشد تا زمانی که زنده است ، از منافع ملک خود استفاده نماید و بعد از فوت وی ، متصالح یا کسی که به نفع او مالی صلح شده است ، مالک عین و منافع آن ملک شود .
لذا استفاده از صلح عمری به جای عقد بیع ، می تواند به والدین، این اطمینان را بدهد که تا زمان زنده بودن ، فرزندان ، امکان فروش ملک مورد انتقال را ندارند . البته ، حین انتقال ملک از طریق صلح عمری ، می توان پرداخت بها که وجه مصالحه نامیده می شود را نیز حین عقد صلح ، درج نمود .

انتقال ملک به فرزندان در قالب وصیت
از دیگر شرایط انتقال ملک به فرزندان ، وصیت کردن ملک برای یک یا چند نفر از فرزندان می باشد . البته ، بر خلاف عقد بیع که به محض وقوع ، فرزند را مالک آن می نماید ، انتقال ملک در مورد وصیت ، صرفا پس از فوت والدین محقق می شود . اما نکته بسیار مهمی که در خصوص انتقال ملک به فرزندان در قالب وصیت وجود دارد ، آن است که بر اساس قانون مدنی ، هر فرد، تنها تا میزان یک سوم یا ثلث اموال خود را می تواند به نفع دیگران وصیت کند و بیشتر از آن ، غیر نافذ است .
به عبارت دیگر ، هر فرد می تواند در طول حیات خود ، حتی کل املاک خود را به دیگران انتقال داده و ببخشد ؛ اما زمانی که صحبت از وصیت کردن می شود ، تنها تا میزان یک سوم آن ، الزام آور است و اگر فردی، بیشتر از یک سوم از املاک خود را به فرزندان وصیت نموده باشد ، سایر ورثه ، می توانند این مقدار مازاد را تنفیذ نموده و به آن عمل نمایند ، یا اینکه آن را قبول نکنند . لذا در انتقال ملک به فرزندان از طریق وصیت ، باید به وصیت مازاد بر ثلث ، توجه داشت .

انتقال ملک به فرزندان در قالب هبه
یکی دیگر از عقودی که در قانون مدنی ، برای انتقال ملک به دیگران ، پیش بینی شده است ، هبه کردن آن می باشد . عقد هبه ، در اصطلاح عامیانه ، همان هدیه کردن است و از آن جهت که ( بر خلاف عقد بیع ) ، معمولا بدون دریافت عوض یا بهای ملک می باشد ، برای انتقال ملک به فرزندان که به لحاظ عاطفی به پدر و مادر وابسته هستند ، مورد استفاده قرار می گیرد . البته ، گاهی هبه هم می تواند به شکل معوض باشد .
 نکته مهمی که در مورد عقد هبه وجود دارد ، آن است که انتقال یافتن ملک به فرزندان در عقد هبه ، تنها زمانی حالتی رسمی و قانونی می یابد که ملک ، به تصرف فرزند یا هبه گیرنده در آمده باشد . علاوه بر این ، عقد هبه ، عقدی جایز است که بر اساس آن ، هبه دهنده ، می تواند هر زمان بخواهد ، هبه خود را پس بگیرد ؛ اما طبق قانون ، در صورتی که هبه گیرنده ، فرزند هبه دهنده باشد ، رجوع از عقد هبه ، امکان پذیر نخواهد بود .
حتما بخوانید: وکالت بلاعزل در فروش ملک

نمونه متن قرارداد انتقال ملک به فرزند
در قسمت قبل ، انتقال ملک به فرزند و شرایط آن را توضیح دادیم . لذا ، هرگونه انتقال ملک به فرزندان ، علاوه بر وجود شرایط صحت معامله ، می بایست در قالب یکی از عقود پیش بینی شده در قانون ، منعقد شود و بهتر است که این موضوع ، با تدوین متن انتقال ملک به فرزند انجام گیرد تا بعدها ، اعتبار قانونی آن ، دچار خدشه نشود .
اما، گاهی این سوال مطرح می شود که متن قرارداد انتقال ملک به فرزندان ، چیست و برای تنظیم یک نمونه متن انتقال ملک به فرزندان ، باید چه نکاتی را در آن لحاظ نمود ؟ در پاسخ به این سوال ، نمونه متن قرارداد بیع برای انتقال ملک به فرزندان را ارائه می نماییم و در مقاله ای دیگر ، نمونه قرارداد صلح عمری را به صورت جداگانه ، بررسی خواهیم نمود .

مبایعه نامه - بیع نامه
ماده 1 : طرفین قرارداد
1-1- فروشنده / فروشندگان ......... فرزند ............ به شماره شناسنامه ............ صادره از ............... کد ملی .......... متولد ........ ساکن ............ تلفن ............ با وکالت / قیمومت / ولایت / وصایت ........... فرزند ........... به شماره شناسنامه ........... متولد .............. به موجب .......... .
2-1- خریدار / خریداران ............. فرزند ........... به شماره شناسنامه ............ صادره از ............... کد ملی .......... متولد ........... ساکن ............ تلفن ........... با وکالت / قیمومت / ولایت / وصایت ........... فرزند ......... به شماره شناسنامه ..........متولد ......... به موجب .......... .
ماده 2 : موضوع و مشخصات مورد معامله
عبارت است از انتقال ......... دانگ یک .............. دارای پلاک ثبتی شماره .......... فرعی از ............... اصلی قطعه ............. واقـع در بخش ...... حوزه ثبتی ......... به مساحت .......... متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال ....... صفحه .............. دفتر .............. بانضمام ........ دانگ پارکینگ شماره ........ فرعی و .............. دانگ انباری شماره ............ فرعی از ............. اصلی طبق سند رهنی شماره .......... دفتر اسناد رسمی ........ مورد رهن بانک .......... دارای حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصی / اشتراکی / شوفاژ / روشن / غیر روشن / کولر/ تلفن دایر/ غیر دایر به شماره ............. به نشانی ................... .
ماده 3 : ثمن معامله
مبلغ ......... ریال معادل .......... تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوی خریدار / خریداران پرداخت می گردد :
1-3- مبلغ ............ ریال معادل ............. تومان نقدا به موجب چک شماره ............ عهده بانک ............... مورخ ........... فی المجلس از ناحیه خریدار / خریداران به فروشنده به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده / فروشندگان با امضای این مبایعه نامه اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند .
2-3- بقیه ثمن معامله که مبلغ ........ ریال تعیین گردید ، توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد : مبلغ ................ و الباقی ثمن معامله که مبلغ .......... می باشد ، به هنگام تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی / وکالتی در دفترخانه شماره ............ واقع در ............ .
تبصره 1 : عدم وصول چک ها یا مطالبه مبلغ مندرج در بند 1-3 ماده 3 این مبایعه نامه از سوی فروشنده / فروشندگان ، تاثیری در صحت معامله ایجاد نخواهد کرد .
تبصره 2 : فروشنده متعهد گردید مورد معامله را در تاریخ .............. صحیح و سالم تخلیه کامل نموده و در قبال اخذ رسید کتبی ، به خریدار تحویل نماید .
ماده 4 : شرایط مربوط به تنظیم سند
1-4- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند ، طبق قرارداد در تاریخ ......... در دفتر اسناد رسمی شماره ....... و یا دفترخانه ای که بانک یا سازمان متبوعه واقع در ........... پیشنهاد نماید ، حاضر شوند و با انجام کلیه تعهدات و شرایط مندرج در مبایعه نامه ، نسبت به تنظیم سند رسمی مورد معامله اقدام نماید و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید ، انتقال دهد . در ضمن ، اجرای تعهد به تنظیم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گیرنده بعدی ، موکول به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد می باشد . در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی برای تنظیم سند ، گواهی سر دفتر مُثبت تخلف نامبرده می باشد .
2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار ، در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد .
ماده 5 : شرایط تسلیم مورد معامله
1-5- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاریخ ........ با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن ، تسلیم خریدار کند و هر گونه موانع در استیفاء و بهره برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند .
2-5- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره ، قابلیت انتقال نداشته و این عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه نامه باشد ، عقد باطل است و فروشنده ، موظف است ثمن دریافتی را به خریدار عودت نماید .
3-5- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره ، مانند رهن ، مصادره ، عملیات اجرایی دادگستری و یا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغیر و غصبی بودن ، قانونا قابل انتقال به خریـدار نبوده ، فروشنده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله ، معادل .............. ریال به عنوان خسارت به خریدار بپردازد .
ماده 6 : آثار قرارداد
1-6- این قرارداد ، فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله ، به هر عنوان و دلیل ، به غیر از خریدار ، منع می کند . در صورت تخلف و انتقال به غیر ، خریدار ، حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و یا با اقامه دعوی ابطال به طرفیت فروشنده و منتقل الیه ، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد . در صورتی که الزام ممکن نباشد ، خریدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی که خریدار متقبل شده را بپردازد و معادل ................ ریال ، به عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وی پرداخت نماید .
2-6- فروشنده متعهد است قبلا و یا حداکثر تا زمان مقرر برای تنظیم سند رسمی ، کلیه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله ، از قبیل مفاصا حساب شهرداری ، مالیاتی و غیره را اخذ نماید .
3-6- فروشنده مکلف است کلیه بدهی های احتمالی در خصوص توابع ، اعیان ، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظیم سند رسمی ، تسویه نماید .

برای دانلود نمونه متن و فرم انتقال ملک به فرزندان کلیک کنید


علاوه بر تنظیم قولنامه ، جهت انتقال ملک به فرزندان ، همانطور که اشاره شد ، والدین می توانند با وصیت کردن نیز ، املاک خود را انتقال دهند که تنظیم وصیت نامه نیز ، شرایط خاص خود را دارد . وصیت کردن به نفع فرزندان ، نیازی به تنظیم قرارداد خاصی نداشته و در واقع ، وصیت شفاهی نیز برای انتقال ملک به فرزندان ، بعد از فوت پدر یا مادر کافی است . با این حال ، از آن جهت که اعتبار وصیت نامه شفاهی ، بعضا محل نزاع است و ممکن است با مخالفت یا انکار سایر ورثه مواجه شود ، می توان متن انتقال ملک به فرزند از طریق وصیت را تدوین نمود .
بیشتر بخوانید: فروش یا انتقال ملک اجاره ای

مدارک لازم برای انتقال ملک به فرزند
در قسمت قبل ، راه های انتقال ملک به فرزند و نمونه متن قرارداد انتقال املاک به فرزندان در قالب عقد بیع ، مورد توضیح قرار گرفت . با این حال ، گاهی این سوال نیز مطرح می شود که مدارک لازم برای انتقال ملک به فرزندان چیست ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که هر یک از روش های بیان شده برای انتقال املاک ، مدارک و مستندات مخصوص به خود را می طلبد که در نهایت ، برای گرفتن سند ملکی ، باید به آنها توجه نمود .
به عنوان نمونه ، مدارک لازم برای انتقال ملک به فرزندان در قالب صلح عمری ، علاوه بر سند ملک یا گواهی پایان کار ، انجام دادن استعلاماتی از شهرداری و دارایی و نیز جوابیه استعلام ثبت می باشد که جزییات این موضوع را می توانید در مقاله صلح عمری ملاحظه نمایید .
اگر انتقال ملک به فرزندان در قالب وصیت یا هبه باشد ، هر چند هبه و وصیت شفاهی یا به موجب سند عادی نیز صحیح است ، می توان برای ثبت هبه یا وصیت نامه ، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و مدارکی از جمله برگه استعلام از اداره ثبت و همچنین مدارک هویتی را ضمن پرداخت هزینه ها ، به دفترخانه ارائه نمود .
عقد بیع نیز به همین صورت است و حتی اگر انتقال ملک به فرزند با فروختن آن به صورت شفاهی انجام شده و یا بر روی سند عادی ، این انتقال ملک انجام شده باشد ، به لحاظ حقوقی معتبر است ؛ اما برای اعتبار بیشتر ، می توان با فراهم نمودن مدارک لازم ، نسبت به ثبت آن در محضر ، اقدام نمود .
از جمله مدارک لازم برای انتقال ملک به فرزند در محضر با استفاده از بیع یا خرید و فروش ، می توان به اصل و تصویر سند مالکیت یا اصل و تصویر بنچاق ، مدارک شناسایی خریدار و فروشنده ، گواهی پایان کار یا عدم خلافی شهرداری ، صورت مجلس تفکیکی ( در مورد آپارتمان ها ) ، اصل و تصویر انحصار وراثت و اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث ( در صورتی که ملک ورثه ای باشد ) اشاره نمود .
در ادامه بخوانید: سامانه استعلام الکترونیکی ملک با کد ملی
برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص انتقال ملک به فرزند در کانال تلگرام حقوق قراردادها عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون انتقال ملک به فرزند پاسخ دهند .
سوالات متداول

1- آیا انتقال ملک به یک یا چند نفر از فرزندان مجاز است ؟
بله هر فردی این اختیار را دارد که در طول حیات خود به هر نحو که بخواهد اموال خود را مورد استفاده قرار داده یا به دیگران منتقل کند چه به صورت معوض و چه به صورت مجانی که شرح آن در مقاله ذکر شده است .

2- انتقال ملک به فرزندان از چه روش هایی امکانپذیر است ؟
جهت انتقال ملک به فرزندان در قانون راهکارهای مختلفی پیش بینی شده است که از جمله آنها می توان به عقد بیع و صلح عمری و هبه کردن مال یا وصیت کردن اشاره نمود که جزییات هر یک از آنها در مقاله ذکر شده است .

3- شرایط انتقال ملک به فرزندان چیست ؟
علاوه بر اینکه فرد باید شرایط تصرف در اموال خود را داشته باشد می بایست شرایط قانونی مربوط به هر یک از عقود قانونی را نیز رعایت نماید تا انتقال ملک صحیح باشد که شرح آن در مقاله به تفصیل آمده است .
منبع : انتقال ملک به فرزند

[khonehman]

اتاقک سازان نو اندیش