01-06-2022, 12:29 PM
خرید آپارتمان در جهانشهر: همه چیزهایی که باید بدانید
خرید آپارتمان در جهانشهر یک تصمیم مهم است که مستلزم سرمایه گذاری قابل توجهی است. پس بهتر است از لحظه انتخاب تا فروش تا مالیات آماده باشید.
خرید آپارتمان در جهانشهر تصویر خاطره انگیز
محتوا پردازش شده است
خرید آپارتمان در جهانشهر سه فاز
خرید آپارتمان در جهانشهر: لحظه انتخاب
عناصری که ارزش یک آپارتمان را تغییر می دهد
خرید آپارتمان در جهانشهر یکی از مهم ترین تصمیماتی است که در زندگی ما مطرح می شود: به همین دلیل است که مهم است که آماده باشیم، حتی زمانی که به افراد حرفه ای در این بخش متکی هستید. علاوه بر قیمت ملک، باید هزینه های جانبی نیز پیش بینی شود که حدود 10 درصد کل را شامل می شود و شامل مالیات، درصد نمایندگی و حق الثبت می شود. به این موارد، موارد مربوط به جابجایی، بازسازی احتمالی و مبلمان اضافه شده است. بدون فراموش کردن کاندومینیوم و هزینه های نگهداری.
خرید آپارتمان در جهانشهر سه فاز
لحظه انتخاب
عوامل متعددی از ویژگی های ملک گرفته تا متراژ مورد نظر تاثیرگذار است. منطقه شناسایی شده هم برای قیمت های بازار و هم برای سازماندهی شخصی و خانوادگی اهمیت زیادی دارد.
مراحل فروش
از جمع آوری اسناد شروع می شود تا به انتقال مالکیت برسد که با سند ختم می شود. عملی که علاوه بر فروشنده و خریدار، همیشه سردفتر و اغلب بنگاه املاکی که مذاکره را برعهده داشتند، درگیر است. با تمام هزینه های مربوطه
مالیات: مالیات هایی که باید پرداخت شود
مالیات ها مربوط به ثبت، ثبت زمین و رهن است که بسته به اینکه آپارتمان اول باشد یا نه و فروشنده شخص خصوصی یا شرکتی باشد، متفاوت است.
یک آپارتمان بخر
خرید آپارتمان در جهانشهر: لحظه انتخاب
فرقی نمی‌کند که آپارتمان توسط یک آژانس پیشنهاد شود یا توسط یک فروشنده خصوصی ارائه شود: همیشه توصیه می‌شود که ایده روشنی از ویژگی‌های اساسی داشته باشید و درک کنید که آیا ملک شناسایی شده آنها را برآورده می‌کند یا خیر. شروع از قیمت (خواه مطابق با بازار باشد یا نباشد) و الزامات خاص
برای انتخاب با آگاهی از حقایق، بهتر است بیش از یک آپارتمان را ببینید، مقایسه کنید، سوالات درست را بپرسید و سپس اگر علاقه زیاد ماند، وقت را تلف نکنید و پیشنهاد بدهید.
حتی از راه دور به آنجا بروید
در صورت امکان به صورت حضوری و یا با استفاده از تورهای مجازی که برخی آژانس ها در پی شیوع بیماری کووید-19 ، می توان یک سری متغیرهای مهم را ارزیابی کرد. در اینجا آنها با جزئیات هستند.
شرایط. اینجاست که یک چشم با تجربه می تواند تفاوت ایجاد کند. وضعیت نما چگونه است؟ آیا سیستم ها مطابق استاندارد هستند؟ آیا پله ها و آسانسور نیاز به نوسازی دارند؟ آیا انبار موجود است؟ آیا در دسترس است؟ و گرمایش؟ اگر آپارتمان در شرایط عالی نباشد، ممکن است هزینه های غیرمنتظره تعمیر و نگهداری ایجاد شود.
نور و سر و صدا. بازدید از آن در زمان های مختلف به شما کمک می کند تا متوجه شوید نور در طول روز چگونه تغییر می کند و صداهای مزاحم وجود دارد یا خیر.
موقعیت. فاصله آپارتمان جدید تا محل کار چقدر است؟ اگر بچه دارید چقدر با مدرسه فاصله دارد؟ آیا حمل و نقل عمومی مناسب برای رسیدن به مقاصد اصلی یا اتصالات بزرگراه شما وجود دارد؟ و بیمارستان کجاست؟ اگر منطقه شلوغ است: پارک کردن چقدر سخت است یا جای پارک وجود دارد؟
بازار
ارزش آپارتمان با ویژگی های آن و قیمت های منطقه مشخص می شود. بنابراین لازم است بدانیم که مقادیر متوسط چقدر است، یعنی هزینه هر متر مربع. کانالی برای شناسایی این داده ها، رصدآپارتمان املاک و مستغلات آژانس درآمد است. یکی دیگر از سایت های معتبر است. تبلیغات املاک نیز مفید است، با در نظر گرفتن اینکه در مقایسه با مبلغ درخواستی، قیمت اغلب می تواند 8.7٪ برای آپارتمان های جدید و 14.3٪ برای آپارتمان هایی که قرار است بازسازی شوند، کاهش یابد
نقطه شروع: منطقه تجاری
جدای از املاک معتبر، واقع در مناطق خاص برخی شهرها یا در اقامتگاه های توریستی، ارزش یک آپارتمان با محاسبه متر مربع شروع می شود. اصطلاحاً "سطح تجاری" که شامل سطح خالص آپارتمان، 100% سطح محیط و دیوارهای داخلی، 50% سطح دیوارهای مشترک با سایر آپارتمان ها می باشد. به آنها سطوح دیگری (بالکن، باغ، ایوان، زیرزمین) با نسبت های مختلف، همانطور که در جدول نشان داده شده است، اضافه می شود.
میز 1
عناصری که ارزش یک آپارتمان را تغییر می دهد
چه چیزی می تواند باعث افزایش یا کاهش قیمت شود؟ در بازار آزاد هیچ داده عینی مطلق وجود ندارد، آنچه معتبر است توافق بین طرفین است، اما برخی از عناصر قطعاً نشان دهنده هستند.
عوامل کاهش قیمت:
عدم وجود بالکن - 5٪
طبقه زیرزمین - 30٪
طبقه همکف - 20%
طبقه همکف با باغ - 15%
طبقه دوم بدون آسانسور 5%
از طبقه سوم به بعد بدون آسانسور - 10% برای هر طبقه
عوامل افزایش قیمت:
طبقه زیر شیروانی + 20%
آپارتمان با چندین حمام + 5%
گرمایش مستقل + 5%
دربان + 5%
یک آپارتمان بخر
خرید آپارتمان در جهانشهر: خرید و فروش
عقدی که موضوع آن انتقال مالکیت آپارتمان از موضوعی به دیگری از طریق پرداخت ثمن باشد، مورد تأیید قانون مدنی است (ماده 1470). برای رسیدن به این لحظه، معمولاً یک سری مراحل وجود دارد که از خریدار محافظت می کند
قبل از اقدام به نقل و انتقال مالکیت که با سند ختم می شود، باید نظم ملک را چه از نظر شهرسازی و چه از نظر وجود هرگونه رهن بررسی کرد. در واقع، این حق خریدار است که با پرسیدن همه سؤالات مناسب از فروشنده، مستقیم یا از طریق نمایندگی، هرگونه شک و تردید در مورد آپارتمان ای را که می خواهد بخرد، برطرف کند. و این قبل از امضای هر سندی است، زیرا پس از آن بازگشت به عقب دشوار است.
اسناد را بخواهید
آپارتمان باید از نظر شهری و کاداستر منطبق باشد یعنی مطابق با پلان واریزی در دفتر املاک باشد. آیا به طور منظم ساخته شده است؟ اگر نو نباشد و چندین بار از طریق سند خرید و فروش شده باشد، به احتمال زیاد درست است. اگر نوساز باشد یا در هر صورت چند سال پیش ساخته شده باشد، هر کس که آن را دارد باید پروانه ساختمانی و گواهی زنده بودن را نشان دهد که وجود شرایط بهداشتی-بهداشتی را نیز تایید می کند. در هر صورت سردفتر کلیه این بررسی ها را قبل از صدور سند انجام و تصدیق می کند.
آپارتمان نوساز
در صورتی که آپارتمان به تازگی ساخته شده باشد، وظیفه سازنده است که کلیه اسنادی را که نظم آن را ثابت می کند (پروانه ساختمانی و پروژه مورد تایید شهرداری) ارائه دهد. این مهم است زیرا گاهی اوقات اتاق های طبقه بالا یا طبقه همکف می توانند به عنوان انبار یا اتاق زیر شیروانی در پروژه ظاهر شوند. فروشندگان بی وجدان می توانستند آنها را به عنوان آپارتمان واقعی معرفی کنند، اما در سند آنها را به عنوان اتاق زیر شیروانی یا انبار ثبت می کردند. مستلزم چه چیزی است؟ این تبدیل استفاده همیشه امکان پذیر نیست، مگر پس از مداخلات خاص (که مستلزم هزینه و زمان است).
اگر ملک در حال ساخت است، دو ابزار برای محافظت از خود وجود دارد. در زمان مقدماتی لازم است از فروشنده درخواست شود که ضمانت نامه (بانک یا بیمه) را برای ضمانت مبالغ تحویل شده یا هنوز تحویل قبل از سند صادر کند. سازنده یا فروشنده ملک نیز موظف است (فرمان تقنینی 122/1384) بیمه نامه ای را برای خریدار صادر کند که در صورت وارد آمدن خسارت به آپارتمان و عیوب ساختمانی وی را تضمین کند.
آپارتمان های ساخته شده قبل از سال 1967: استثنایی برای مجوز برنامه ریزی
اغلب، هنگامی که یافتن اسناد برای ساختمان‌های قدیمی‌تر مشکل است، عبارت «پیش از 1967» یا «آپارتمان قبل از 1967» در سند نوشته می‌شود. این امکان وجود دارد، زیرا قبل از این تاریخ، اگر خارج از منطقه ساخته شده ساخت و ساز می کردید، نیازی به درخواست پروانه ساخت نبود. سپس، از اول سپتامبر همان سال، پس از اجرایی شدن قانون پونته، مجوز ساخت برای تمامی املاک اجباری شد. برای استفاده از این راه حل، دو شرط باید رعایت شود: این که آپارتمان در ساختمانی واقع شده باشد که واقعاً در خارج از شهر آن زمان قرار دارد (که معمولاً با مرکز تاریخی فعلی یک شهر مطابقت دارد) و اینکه در برخی از آن ها قرار دارد. به وضوح در دوره قبل از 1967 ساخته شده است.
صاحب ملک کیست؟
توصیه می‌شود فوراً بررسی کنید که فروشنده مالک واقعی است و آپارتمان با رهن یا تشریفات مضر دیگر، مانند اهدا، که فروش را پیچیده‌تر می‌کند، سنگین نیست. در مورد وام مسکن ثبت شده توسط بانکی که وام را اعطا کرده است، این متفاوت است: در واقع، کافی است درخواست کنید که وام مسکن به هزینه فروشنده تا تاریخ سند خاموش شود. • برای این منظور، سازمان درآمد ابزارهایی را برای اطلاع از وضعیت یک ملک، در پیشخوان ادارات مختلف استان ها و یا حتی به صورت آنلاین فراهم می کند.
خرید آپارتمان در جهانشهر: مراحل انتقال مالکیت
سه مرحله برای خرید ملک وجود دارد: پیشنهاد خرید، توافق اولیه و سند.
1. پیشنهاد خرید غیر قابل برگشت
عمدتاً برای مسدود کردن قیمت توافق شده استفاده می شود. فقط برای خرید و فروش هایی که از طریق بنگاه املاک انجام می شود استفاده می شود، به طوری که واسطه نه تنها فرم را تهیه می کند، بلکه موظف است به همراه خریدار آن را امضا کند. در مذاکرات بین افراد خصوصی از سازش مستقیما استفاده می شود.
برای کسانی که خرید می کنند یک محدودیت است
ارسال فرم به اتاق بازرگانی بر عهده آژانس است. این سند ماهیت یک طرفه دارد یعنی فقط برای خریدار الزام آور است. از طرف دیگر فروشنده در رد یا قبول پیشنهاد در مهلت تعیین شده که معمولاً 15 روز است مختار است. علاوه بر تاریخ انقضا، داده های کاداستر باید مشخص شود و باید مشخص شود که خرید باید به طور کلی درک شود، یعنی شامل سهم ناشی از قطعات مشترک نیز می شود. این باید نشان دهد که آیا آپارتمان اجاره ای است یا خالی و تعهد فروشنده را برای تأیید برنامه ریزی شهری و نظم کاداستر ارائه دهد. پس از پیشنهاد، وثیقه وجهی وجود دارد: اگر فروشنده پیشنهاد را بپذیرد، سپرده تاییدی است که از قیمت فروش کسر می شود. در صورتی که خریدار بعد از پذیرش فروشنده فکر دومی داشته باشد، وجه سپرده مسترد نخواهد شد و خریدار باید هزینه دلالی را به طور مساوی به نماینده پرداخت کند.
یک آپارتمان بخر
2. قرارداد بیع اولیه
که به سادگی مقدماتی، قول بیع یا مصالحه نیز نامیده می شود، قراردادی است که در آن فروشنده و خریدار متعهد می شوند که سند خرید را منعقد کنند. این یک عمل اجباری نیست، اما می توان آن را زمانی استفاده کرد که فروش فوری امکان پذیر نباشد: این روشی است برای مقید کردن خرید کنندگان و فروشندگان. همچنین پروپوزال خرید را تکمیل می کند که دقیق تر و کامل تر می شود.
برای سازش، دفتر اسناد رسمی بله یا خیر؟
هیچ الزامی برای تنظیم سازش توسط سردفتر وجود ندارد. اما، با انجام ندادن این کار، فقط یک عمل خصوصی در دست داریم. برای تبدیل شدن به سند عمومی و در نتیجه اعتبار قانونی، باید توسط یک دفتر اسناد رسمی امضا شود (و در آژانس قلمرو رونویسی شود). در این مرحله این خود قانون خواهد بود که از فروش ملک به دیگری، ثبت رهن یا حق ارتفاق غیرفعال یا هر عمل زیانبار دیگری جلوگیری می کند. ثبت نام در سازمان درآمد همیشه اجباری است: در صورت شرط بدون دفتر اسناد رسمی ظرف 20 روز. ظرف 30 روز اگر سردفتر باشد که ثبت الکترونیکی سند تنظیم شده توسط او را فراهم می کند. برای اینکه سند معتبر باشد باید رضایت طرفین، تعیین دقیق آپارتمان برای فروش و قیمت آن باشد.
هزینه های سازش
ثبت نام همیشه هزینه دارد:
مالیات ثبت نام: 200 یورو
تمبر درآمد: هر 4 صفحه یا در هر صورت هر 100 خط، یک مهر به ازای 16 یورو. باید به هر نسخه (حداقل دو عدد) تمبر درآمد الصاق شود. آنها باید همیشه قبل از امضای سند خریداری شوند زیرا باید تاریخ مشابهی داشته باشند یا قبل از آن باشند. در غیر این صورت، سازش قابل ثبت نیست.
در صورتی که مبالغی به عنوان ودیعه یا پیش پرداخت پرداخت شده باشد، مالیات ثبت متناسب باید معادل:
0.50% در صورت سپرده (کد مالیاتی 109T).
3% در صورت پیش پرداخت بهای فروش (کد مالیاتی 109T).
سپس این مالیات در سند بازپرداخت می شود. در واقع پیش پرداخت مبلغی است که برای ثبت بعدی سند قطعی به حساب می آید. از طرف دیگر، اگر سند شرط نشده باشد، مسترد نمی‌شود، مگر اینکه عدم شرط دلایلی داشته باشد که منتسب به طرفین نباشد، فقط مالیات ثابت 200 یورو را بپردازید.
اگر باید مدارک دیگری مانند گواهینامه انرژی، پلان زمین، مشخصات را ضمیمه کنید، بسته به ماهیت سند و فرمت آن، باید تمبر درآمد اضافی (همیشه از 16 یورو) بپردازید. پرداخت باید با استفاده از فرم F23 انجام شود تا به بانک یا اداره پست تحویل داده شود. دلیل انتخاب RP است، یعنی ثبت اسناد عمومی و خصوصی. در نهایت باید فرم 69 که درخواست ثبت نام است را پر کنید. این مدل را می توان از سایت سازمان درآمد دریافت کرد، اما معمولا توسط نماینده آژانس ارائه می شود.
با دفتر اسناد رسمی هزینه ها افزایش می یابد. در واقع موارد زیر را باید اضافه کرد:
حق الزحمه حرفه ای
حق تمبر 155 یورو
مالیات وام مسکن 200 یورو
هزینه وام مسکن 35 یورو.
علاوه بر این، امضای سازش نیز حق هر دلال ملکی را برای وصول (پس از سند) کارمزد تعیین می کند.
3 عمل
خرید آپارتمان در جهانشهر
این قرارداد نهایی است که توسط سردفتر تنظیم و بررسی و تضمین شده است. سند فروش قطعی نیز نامیده می شود، باید همراه با اسناد خاصی باشد و حاوی اطلاعات دقیق باشد:
هویت همه طرفین (فروشنده، خریدار و میانجی احتمالی). سردفتر و هر شخص دیگری که در فرآیند خرید شرکت دارد نیز باید حضور یابد.
طبقه بندی انرژی (از جمله میمون، گواهی عملکرد انرژی) و گواهینامه ها
سیستم های آپارتمان که منظم بودن و مطابقت آنها را با آنچه قبلاً اعلام شده است تأیید می کند.
داده های کاداستر، نقشه های طبقات و هر گونه اطلاعات مورد نیاز در مورد ملک مورد نظر؛
سندی که توسط مدیر آپارتمان تنظیم شده است که پرداخت منظم هزینه های آپارتمان توسط فروشنده را تأیید می کند (مشروط به تعدیل).
همه چیز در مورد پول در گردش (درصدهای ناشی از دلالان، هزینه دفتر اسناد رسمی، و غیره)، پیوست - در صورت لزوم - درخواست و تایید رهن.
قابلیت استفاده از ملک، عدم وجود رهن، محدودیت یا نقص از هر ماهیت.
نقش سردفتر
او یک ویراستار ساده نیست: در برابر قانون نقش ضامن در معامله را دارد. وی همچنین باید مبالغ پرداختی خریدار (قانون 124/1396) را به حساب جاری اختصاصی واریز کند و تا زمانی که مالک واقعی شود، نگهداری کند. هزینه های دفتر اسناد رسمی همیشه توسط خریدار پرداخت می شود و اغلب بخشی از مذاکره بین طرفین می شود. اسناد شامل اقلام مختلف مخارج، برخی ثابت، مانند حق تمبر تعیین شده توسط قانون، متغیرهای دیگر، مانند درصد پارامتر بر اساس ارزش دارایی یا میزان خویشاوندی بین اهدا کننده و اهدا کننده، علاوه بر دفتر ثبت است. و به هزینه های منشی. در مورد حق الزحمه حرفه ای، دیگر هیچ جدول تعرفه ای وجود ندارد، بنابراین هرکس به صلاحدید خود و بر اساس قوانین بازار آزاد، حق الزحمه خود را تعیین می کند. بنابراین توصیه می شود قبل از انتخاب دفتر اسناد رسمی، برآورد هزینه را بپرسید.
اگر بعد از خرید عیوب کشف شد چه؟
چه می شود اگر رذیلت های پنهانی وجود داشته باشد که قبلاً ظاهر نشده بود؟ وقتی کلید آپارتمان در دست باشد، چه تضمینی معتبر است؟ زمان اقدام زیاد نیست: خریدار باید عیوب را در عرض هشت روز پس از کشف به فروشنده گزارش دهد . شما از طریق نامه سفارشی همراه با رسید برگشت تمایل خود را برای استفاده از ضمانت نامه اعلام می کنید. در صورتی که فروشنده به میل خود در برابر ایرادات اقدام نکند، خریدار می تواند با مراجعه به وکیل و ضمانت ایراد، اقدام قانونی کند. با این حال، اقدام باید ظرف یک سال پس از سند انجام شود. قاضی می تواند در صورت وجود جزئیات، فسخ قرارداد را اعلام کند. سپس فروشنده باید مبلغ دریافتی و خریدار آپارتمان را پس دهد.
اگر ترجیح می دهد آپارتمان را بدون توجه به عیب و ایراد حفظ کند، می تواند تقاضای کاهش قیمت فروش پرداختی و در نتیجه استرداد مابه التفاوت را داشته باشد. استثنائات: اگر آسیب ساختاری باشد (عیب خاک یا عیب ساختمانی) به حدی که نتوان فوراً آن را کشف کرد و یا جدی باشد مانند نفوذ آب. خریدار می تواند تا 10 سال پس از انعقاد سند با سازنده آپارتمان اقدام کند. زمان های گزارش نیز طولانی تر می شود: شما یک سال فرصت دارید تا به فروشنده نامه بنویسید و مشکلات را در میان بگذارید.
مشاور املاک
باید در اتاق بازرگانی ثبت نام و دارای کارت شناسایی باشد. قانون پیش بینی کرده است که به کسانی که بدون عنوان این حرفه را انجام می دهند حق کمیسیون تعلق نمی گیرد. بر اساس قانون، وی موظف است مبدا خانه، مالکیت، وجود یا عدم وجود اوراق قرضه و تضمین فروشنده و خریدار با بندهای مناسب را به عهده بگیرد.
کمیسیون مشاور املاک
خدمات نمایندگی البته هزینه ای دارد که به صورت پورسانت هم توسط فروشنده و هم خریدار آپارتمان پرداخت می شود. چند تا؟ این بستگی دارد، زیرا هیچ قانونی نرخ های ثابت یا حداکثر سقف را اعمال نمی کند. معمولاً آداب و رسوم محل و نشانه های اتاق بازرگانی محل معتبر است، حتی اگر هیچ یک از این موارد لازم الاجرا تلقی نشود. به طور کلی، کمیسیونی که از 2% قیمت فروش تجاوز نمی کند، می تواند منصفانه در نظر گرفته شود، اما می تواند تا 4% نیز برسد. فاکتور اجباری است: و واقعاً مهم است، زیرا هزینه های دلالی املاک و مستغلات حداکثر تا 1000 یورو از اظهارنامه مالیاتی کسر می شود.
تحویل کلید با سند
پس از تکمیل سند، کلید آپارتمان از فروشنده به خریدار می رسد و او نیز به نوبه خود چک ها را برای پرداخت تحویل می دهد. هر چیزی که در سند نوشته نشده باشد، حتی اگر قبلاً با اسناد دیگر توافق شده باشد، ارزشی نخواهد داشت. طبق مصوبه قانون شماره . 223/2006، طرفینی که قرارداد بیع نهایی را منعقد می کنند باید شرایط قیمت توافقی را اعلام کنند و مشخص کنند که آیا چک و / یا حواله است.
یک آپارتمان بخر
مالیات بر فروش خانه
آنها یکی از اقلام هزینه ای هستند که باید به قیمت ملک اضافه شود، اما اگر آپارتمان اول باشد، هم برای مالیات بر ارزش افزوده و هم برای مالیات ثبت نام مستحق کاهش نرخ هستید. و برخی از ویژگی های جدید نیز مربوط به کسانی است که در حال حاضر مالک هستند و مجبور به خرید آپارتمان در جهانشهر دوم هستند
مالیات های مربوط به خرید آپارتمان در جهانشهر عمدتاً مالیات ثبت (در صورت خرید از شخص خصوصی) و مالیات بر ارزش افزوده (زمانی که فروشنده یک تجارت است) است. به اینها، در هر دو مورد، مالیات رهن و کاداستر باید اضافه شود. بسته پاداش لازم الاجرا در سال 2019 مزایای ارائه شده برای کسانی که ملکی را خریداری می کنند را تأیید می کند.
مخصوصاً برای خرید آپارتمان در جهانشهر اولی، بلکه برای خرید آپارتمان در جهانشهر دوم نیز نوآوری های فقهی وجود دارد. در واقع، حتی کسانی که مالک یک ملک هستند، می توانند از معافیت های مالیاتی استفاده کنند و اگر ملک اولی نامناسب تشخیص داده شود، ملک دومی را خریداری کنند.
بحث عدم تناسب ذهنی است، زمانی که آپارتمان خریداری شده قبلی دیگر نمی تواند نیازهای مسکن مالیات دهندگان و خانواده او را برآورده کند یا عدم تناسب عینی، مانند ملکی که اجاره داده شده است و بنابراین مالک نمی تواند از آن استفاده کند. مشمول محدودیت قانونی است (همانطور که توسط دیوان عالی با حکم بعدی در 27 ژوئیه 2018 تعیین شده است).
مزایای آپارتمان اول
حق مزایا مستقیماً توسط سردفتر به رسمیت شناخته شده است، درخواست لازم نیست. در مورد:
کاهش مالیات بر ارزش افزوده از 10٪ به 4٪ با هدف کسانی که مستقیماً از شرکت ساخت و ساز آپارتمان خریداری می کنند، با پرداخت مبلغ ثابت 200 یورو برای وام مسکن و مالیات کاداستر.
مالیات ثبت نام 2٪ برای خرید از افراد؛ مبلغ مالیات کاداستر و وام مسکن در این مورد به 50 یورو می رسد.
اعتبار مالیاتی: پاداش آپارتمان اول برای کسانی که با استفاده از امتیازات، ظرف 12 ماه آپارتمان را می فروشند و می خرند، امکان کسر مالیات پرداخت شده از مالیاتی که قبلا برای خرید آپارتمان در جهانشهر قبلی پرداخت شده است را فراهم می کند.
خرید مبلغ بدهی خانه
الزامات مزایای آپارتمان اول
برای بهره مندی از امتیاز، نیاز به برخی الزامات است. کسانی که خرید می‌کنند عبارتند از: مالک خانه‌هایی در سراسر قلمرو ملی که امتیازات برای آن استفاده شده است نداشته باشند، یا آنها را ظرف یک سال بفروشند. تعهد به فروش ملک تحت مالکیت باید در سند خرید (فروش، سند وقف یا اعلام جانشینی) منعکس شود. اگر این اتفاق نیفتد، پاداش آپارتمان اول خود را از دست خواهید داد و علاوه بر مالیات بیشتر و سود مربوطه، باید 30 درصد جریمه بپردازید.
در شهرداری که در آن آپارتمان خریداری می کنید یا در آن محل اقامت می کنید در مدت 18 ماه پس از خرید ساکن باشید یا ثابت کنید که محل کار یا استودیو شما در شهرداری فوق الذکر واقع شده است. آپارتمان همچنین می تواند در محدوده شهرداری که کارفرما در آن مقر است یا فعالیت خود را انجام می دهد واقع شود، حتی اگر خریدار بعداً به دلایل کاری به خارج از کشور منتقل شده باشد. اگر خریدار یک شهروند ایتالیایی است که به خارج از کشور مهاجرت کرده و آپارتمان های دیگری در ایتالیا ندارد، یا در یکی از شهرداری های ایتالیا باشد.
الزامات ملک
آپارتمان و متعلقات مربوطه (یکی برای هر دسته) باید به یکی از دسته بندی های کاداستر زیر تعلق داشته باشد
هنگام خرید ملک به چه نکاتی توجه کنید؟
اخبار
هنگام خرید ملک باید به چه نکاتی توجه کرد؟ علاوه بر پیروی از احساسات و سلیقه خود، باید برخی از جنبه های اساسی را برای انتخاب در نظر بگیرید.
عناصری که باید در ملکی برای خرید در نظر گرفت
هنگام خرید ملک به چه نکاتی توجه کنید؟ همه ی چیزهایی که لازم است بدانی
خرید آپارتمان در جهانشهر برای ایتالیایی ها یا حداقل اکثر آنها آرزوی بسیار عزیزی است. شما از طریق خانواده، فرهنگ و زندگی روزمره خود، خرید آپارتمان در جهانشهر را به عنوان یک ارزش .
به همین دلیل است که همیشه از زندگی یا اجاره برای همیشه خودداری کرده اید. برای شما، خرید آپارتمان در جهانشهر مانند رسیدن به یک هدف است. حس تعلق به مکانی که در آن زندگی می کنید همیشه قوی بوده است، از زمان کودکی.
بالاخره نمی توانی انکار کنی، این پیوند توسط خانواده ات به تو منتقل شده است. در واقع، آپارتمان بخشی از مفهوم شما از خانواده است . خانه‌ای که در طول زمان شخصی‌سازی می‌کنید، با ایده‌ها، اشتیاق و خلاقیت‌تان تغییر می‌کند و شکل می‌گیرد، خانه‌ای که شما را می‌بیند، بچه‌هایتان رشد می‌کنند و گاهی حتی نسل‌های کامل از مقابل شما می‌گذرند. آپارتمان ای که حاوی خاطرات است، در هر اتاق، مال شما و عزیزانتان.
هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر به چه نکاتی توجه کنیم
و به همین دلیل است که خرید آپارتمان در جهانشهر برای شما بیش از هر چیز یک تصمیم احساسی است، حتی قبل از یک منطقی . وقتی آن را انتخاب می کنید، مکانی را انتخاب می کنید که برای شما خاص است، زیرا حاوی تمام احساسات و لحظات خوب و بدی است که در طول زندگی خود در آنجا تجربه خواهید کرد.
کافی نیست انتخاب درست ، زیرا آپارتمان ای که مال شما می شود، همان آپارتمان ای که همیشه می خواستید، باید به نیازهای عینی تر ، ویژگی های آن باید قابلیت اطمینان با گذشت زمان ، همچنین به این دلیل که وام مسکن، وامی که احتمالاً باید برای خرید آپارتمان در جهانشهر بگیرید، یک تعهد بلند مدت است.
بنابراین، سؤالی که به طور طبیعی برای شما پیش می‌آید این است: وقتی می‌خواهید ملکی را بخرید به چه چیزی نگاه کنید؟ در اینجا تعدادی از مواردی وجود دارد که باید حتماً در نظر بگیرید.
چه چیزی را در ملکی که می خواهید بخرید بررسی کنید
ویژگی های آپارتمان را برای خرید بررسی کنید
آپارتمان ای که می خواهید بخرید، مگر اینکه جدید باشد، تاریخچه و صاحبان قبلی .
همیشه توصیه می‌شود که بررسی‌های مناسب انجام شود، اما آنچه که باید در ملکی که سال‌ها پشت آن است، حتماً بررسی کنید، این است:
شرایط خانه: بازرسی کامل از آپارتمان همیشه توصیه می شود. همچنین از افراد ذیصلاح در این بخش کمک بگیرید که می توانند به شما پاسخ های فنی و مطمئنی را در رابطه با موارد زیر بدهند:
سیستم الکتریکی: ممکن است قدیمی باشد و ظرفیت عایق خود را از دست داده باشد و مجبور شوید دوباره آن را انجام دهید. برای بررسی های مناسب به یک تکنسین تکیه کنید.
لوله کشی و فشار آب: در صورت وجود نشتی در لوله ها و مجاری و اینکه فشار و رنگ آبی که از شیرهای آپارتمان خارج می شود، چه از نظر خارجی و چه در داخل بررسی شود.
پایداری خانه: بررسی کنید که آیا ترک های بزرگی دارد، زیرا آنها می توانند ایمنی آپارتمان ای را که قصد دارید در آن زندگی کنید زیر سوال ببرند.
وضعیت کلی سازه: وضعیت کف ها، درها، پنجره ها، وسایل و کاشی ها را بررسی کنید. هر گونه آسیب ممکن است منجر به هزینه های اضافی شود که می توانید هنگام مذاکره در مورد قیمت گزارش دهید.
هوا و نور: اگر هوا بتواند به خوبی در آپارتمان گردش کند، مشکل از نظر رطوبت، کپک و آفات وجود دارد. در طول روز از آپارتمان بازدید کنید تا ببینید چقدر نور طبیعی وارد می شود و بنابراین درک کنید که چقدر روشن است.
وضعیت آپارتمان ای را که می خواهید بخرید بررسی کنید
هزینه ها: مطمئن شوید که مالک قبلی، فروشنده شما، هنوز اقساط کانکس معوقه ای ندارد که باید پرداخت شود، زیرا در صورت عدم پرداخت قبل از فروش خانه، این اقساط بر دوش شما خواهد بود. همچنین در مورد شرایط آپارتمان اطلاعاتی بخواهید تا متوجه شوید که آیا در ساختمانی که می خواهید بخرید کارهای تعمیر و نگهداری فوق العاده ای در نظر گرفته شده است که شاید مجمع تصمیم گرفته است در کوتاه مدت انجام دهد.
ارزش آپارتمان : جدا از اینکه از میانگین قیمت هر متر مربع در منطقه ای که می خواهید آپارتمان خریداری کنید مطلع شوید، بدانید که ملک دارای ویژگی هایی است که قیمت آن را متفاوت می کند، مانند:
وضعیت ساختمان؛
قرار گرفتن در معرض آفتاب آپارتمان؛
گرمایش مستقل؛
طبقه ای که آپارتمان در آن قرار دارد؛
وجود آسانسور؛
وجود یک یا چند حمام در آپارتمان؛
انطباق سیستم برق (مطابق با قانون).
منطقه ای که آپارتمان در آن واقع شده است: مطمئن شوید که با وسایل حمل و نقل عمومی به خوبی خدمات رسانی می شود و اپراتورهای تلفن (تلفن و اینترنت، به خصوص اگر از آپارتمان کار می کنید) به خوبی سرنشینان آن هستند، که محله ای آرام است (جایی که مجبور به نصب آن نیستید). دزدگیر ، هزینه ای که اگر چنین است ، باید قبلاً آن را در نظر بگیرید ، جایی که پیدا کردن پارکینگ دشوار نیست (مخصوصاً اگر قصد خرید آپارتمان در جهانشهر ای با گاراژ ) و سازه هایی که در این نزدیکی هستند مفید هستند. برای زندگی تمام روزها، مانند:
مناطق سبز و پارک ها؛
مدارس؛
سالن های ورزشی؛
داروخانه؛
بارها و فروشگاه های مواد غذایی
چه مدارکی برای ملکی که می خواهید بخرید بخواهید
قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر مدارک را بپرسید و بررسی کنید
این مهم ترین بخش است. بررسی کنید که تمام اسناد ملکی که می خواهید بخرید در موارد زیر مرتب باشد:
گیاهان :
، گواهی انطباق یعنی اعلامیه انطباق سیستم که توسط شرکت سازنده آن صادر می شود و برای کلیه سیستم هایی که بعد از 27 مارس 2008 ساخته شده اند معتبر است ( مرجع قانونی DM n.37/2008، اصلاح شده با فرمان وزیر 19/05/2010 ) ;
گواهی عملکرد انرژی، APE، سندی است که توسط یک تکنسین مجاز توسط منطقه تنظیم شده است، که نشان دهنده کلاس انرژی است که آپارتمان در آن قرار دارد، و مالک فعلی آپارتمان باید آن را داشته باشد، زیرا در سند خرید گنجانده شده است. و فروش؛
سند منشأ مال: تصدیق اینکه فروشنده با چه سندی به تصرف آپارتمان درآمده است، یعنی با سند، جانشینی یا هبه . در مورد دوم، شما باید بیمه کنید. به خاطر داشته باشید که وارث ده سال فرصت دارد تا از حقوق خود دفاع کند و تقسیم ناعادلانه دارایی را به چالش بکشد.
وجود وام مسکن در خانه: بررسی کنید که آیا رهن دارد که می تواند قانونی، قضایی یا اختیاری و یا رهن باشد. سردفتر اسناد رسمی شما می تواند این بررسی را در دفاتر آگهی املاک (دفتر ثبت اسناد و املاک سابق) که توسط اداره درآمد (سازمان زمین سابق) اداره می شود، با درخواست وام مسکن انجام دهد. اگر وام مسکن داوطلبانه ، مانند وام مسکن ثبت شده توسط بانکی که وام را اعطا کرده است، هیچ خطری در ارائه پیشنهاد خرید و اولیه وجود ندارد. مهم است که این امر تا تاریخ سند یا در همان زمان خاموش شود، اما با هزینه شما، به عنوان مالک جدید. در صورت رهن قانونی یا قضایی، حتماً یک مذاکره تنظیم کنید.
نقشه طبقه و بررسی آپارتمان را بررسی کنید
انطباق شهرسازی: ملک باید دارای گواهی انطباق شهرسازی باشد ، سندی که نشان می دهد آپارتمان مطابقت دارد و این اظهارنامه که در دفاتر ثبت عمومی ثبت می شود، نباید با وضعیت واقعی امور متفاوت باشد. این سند همچنین به شما اجازه می دهد تا علاوه بر این مغایرت احتمالی، سوء استفاده احتمالی آپارتمان را نیز تأیید کنید. در صورت لزوم، یک کپی از پروانه های ساختمانی و هرگونه عفو ساختمانی را از فروشنده بخواهید.
وضعیت کاداستر خانه: بررسی کنید که آیا ملک به طور منظم ثبت شده است و آیا نقشه کاداستر با وضعیت فعلی آپارتمان مطابقت دارد یا خیر. هم برای بررسی کاداستر و اعلام انطباق . به عنوان مثال، از خطر خرید ملکی که قابل سکونت نیست، اجتناب خواهید کرد، زیرا ممکن است از یک فضای ثبت شده مانند اتاق زیر شیروانی، انبار یا گاراژ و جایی که ممکن است نتوانید به خدمات آب و برق متصل شوید، به دست آمده باشد. بدترین چیز این است که دیگر نمی توانید آن را با همان قیمتی که خریده اید ببینید.
لحظه سرنوشت ساز فرا رسیده است. یعنی وقتی بلاتکلیفی را کنار می گذارید و تصمیم می گیرید که می خواهید آپارتمان بخرید. می دانیم که گرفتن چنین تصمیم مهمی آسان نیست. اما می‌خواهیم به شما بگوییم که این تنها شروع است و چیزهای بیشتری برای ارزیابی و گرفتن وجود خواهد داشت.
خرید آپارتمان در جهانشهر امروزه به خصوص با توجه به تورم و بی ثباتی قیمت ملک، کار آسانی نیست. همچنین هزینه ها و هزینه های اضافی اجرای خانه، از نگهداری گرفته تا آسانسور، فراموش نمی شود.
با این حال، آنچه مسلم است این است که سرمایه گذاری در املاک یکی از سودمندترین آنهاست ، حتی اگر تصمیم به خرید آپارتمان در جهانشهر در میلان یا در یک شهر در حال رشد و توریستی همگام با زمان داشته باشید. در واقع نباید فراموش کرد که آپارتمان همیشه ارزش خاصی را در طول زمان حفظ می کند.
بدیهی است که ارزش آتی سرمایه گذاری متناسب با توجهی است که قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر به آن می شود. قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر باید ارزیابی های زیادی انجام شود .
خرید آپارتمان در جهانشهر گام به گام 1 محله
باید هم محل و هم محله و امکانات کاری، اقتصادی و فرهنگی ارائه شده توسط مکان مورد نظر در نظر گرفته شود. تعدادی از عوامل را باید به دقت در نظر گرفت، مانند اینکه آیا آپارتمان در حراج از طریق آژانس خریداری شود یا خیر. به همان اندازه ضروری است خرید آپارتمان در جهانشهر برای خود یا اجاره آن ، شاید تبدیل آن به یک اتاق خواب و یا یک آپارتمان تعطیلات
قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر چه چیزی بپرسیم
با در نظر گرفتن عواملی که در مورد آن صحبت کردیم، به زمان انتخاب آپارتمان می رسیم. چرا این آپارتمان را بخریم و آپارتمان دیگری را نخریم؟ آیا واقعا ارزشش را دارد؟ هنگام تصمیم گیری برای خرید آن با چه مشکلات یا خطراتی مواجه می شوم؟
مرحله خرید و فروش لحظه بسیار حساسی است، به خصوص اگر برای اولین بار باشد. این مرحله ای است که در طی آن باید به کوچکترین جزئیات ملک توجه کنید. بنابراین در اینجا 10 سوالی که باید هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر بپرسید وجود دارد. اینها به تنهایی به شما این امکان را می دهند که یک معامله واقعی انجام جلوگیری خطرات و مشکلات آینده
شماره 1 آیا مالک قابل اعتماد است؟
یکی از اولین سوالاتی که باید در هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر بپرسید این است که مطمئن شوید مالک واقعاً قابل اعتماد است. اگر می خواهید ملکی از یک شخص خصوصی بخرید ، مطمئن شوید که فقط فروشنده مالک واقعی آپارتمان است. این بدان معنی است که هیچ وام مسکن، وام مسکن یا موقعیت های بوروکراتیک اضافی وجود ندارد که به زمان و هزینه بیشتری نیاز داشته باشد.
همچنین لازم است از وضعیت تأهل مالک اطمینان حاصل شود. در صورت ازدواج با اجتماع دارایی، همسر دیگر نیز باید با فروش آپارتمان موافقت کند. در نهایت، اگر مالک یک فرد خصوصی نیست اما یک تجارت است، باید اطمینان حاصل شود که در حالت ورشکستگی نیست.
# 2 آیا همه اسناد شهرسازی مرتب هستند؟
این سوال را به هیچ وجه نباید بدیهی تلقی کرد و کاملاً چیزی است که قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر باید پرسید. از طریق بررسی کاداستر ، که سندی است که مکان و اطلاعات شناسایی یک ملک را تأیید می کند، می توانید بررسی کنید که آیا آپارتمان مرتب است یا خیر . بنابراین وجود پروانه ساختمانی بررسی خواهد شد و اینکه آیا نقشه کاداستر منعکس کننده واقعی بودن ملک است یا خیر.
شماره 3 آیا این یک کمک مالی است؟
در این صورت باید اطمینان حاصل شود که آخرین سند منشأ ملک، وقف نیست و در 20 سال گذشته هیچ اهدایی صورت نگرفته است. در غیر این صورت، حتی در هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر یا پس از انجام آن، شخص مستثنی شده از سند می تواند مطالبه حقوق و تصرف در آن داشته باشد.
خوشبختانه ، تغییر در مالکیت آپارتمان ها ، و همچنین رهن یا رهن، سند عمومی است. به همین دلیل حتی بدون مجوز مالک نیز قابل یادگیری است.
# 4 کلاس انرژی چیست؟
موظف زنبورعسل به ارائه مدارک تایید کننده کلاس انرژی واقعی ملک هستند. علاوه بر این، برای کارآپارتمان هایی که پس از سال 2008 ساخته شده اند، گواهی انطباق نیز باید ارائه شود.
# 5 منطقه قابل استفاده چیست؟
برای کسانی که در این بخش نیستند، شنیدن در مورد سطح قابل استفاده یا قابل سکونت و سطح تجاری معنایی ندارد. در واقعیت، منطقه تجاری همیشه بالاتر از منطقه مفیدی است که می توانید به معنای واقعی کلمه روی آن قدم بزنید. در واقع، وجود ایوان، اتاق زیر شیروانی غیرقابل سکونت یا دیوارهای محیطی به طور مشترک ممکن است بر روی ایوان تجاری تأثیر بگذارد.
# 6 شرایط آپارتمان چگونه است؟
از جمله سوالات ضروری برای خرید آپارتمان در جهانشهر، اطمینان از شرایط آپارتمان توصیه می شود. هیچ کس نمی خواهد آپارتمان یا آپارتمانی را در یک آپارتمان در شرایط بد و نیاز به تعمیر و نگهداری فوق العاده بخرد. به همین دلیل، یکی از مواردی که قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر باید بپرسید این است که آیا کارهای تعمیر و نگهداری برنامه ریزی شده است یا خیر. علاوه بر این، دانستن هزینه هایی که قبلاً ترتیب داده شده است و طبق قانون بر عهده فروشندگان ملک است مفید است.
# 7 وضعیت پرداخت چگونه است؟
خرید آپارتمان در جهانشهر به معنای درگیر نشدن در وضعیت مخارج کاندومینیوم نیست، برعکس. در واقع در صورت وجود بدهی های معوقه می توان هزینه های دو سال قبل را به خریدار واریز کرد. برای جلوگیری از این مشکل، فقط از مدیر وضعیت پرداخت ها را تأیید کنید.
مدیر موظف است تنها در صورتی آن را در اختیار شما قرار دهد که هم سازش و هم سند را امضا کرده باشید. در غیر این صورت چیزی است که باید از فروشنده بپرسید، که باید شخصاً به مدیر برود و آن را تحویل دهد.
# 8 سپرده چقدر است؟
هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر ، بهتر است به سایر هزینه های مربوط به خرید، قبل از هر چیز سپرده، فکر کنید. بدون داشتن قیمت ثابت، ودیعه می تواند از 10 تا 15 درصد قیمت توافقی متغیر باشد . علاوه بر این، فقط باید در هنگام امضای قرارداد خرید اولیه پرداخت شود.
# 9 در مورد پرداخت وام مسکن چطور؟
در میان عوامل مختلف برای برنامه ریزی، امکان درخواست وام مسکن . در حال حاضر بانک می تواند مبلغی بیش از 70-80٪ از ارزش کل آپارتمان را اعطا کند. مابقی باید به صورت نقدی تحویل داده شود. به طور متوسط، پرداخت وام مسکن برای یک خانواده نباید از 30 درصد کل درآمد ماهانه تجاوز کند.
# 10 خدمات در منطقه چیست؟
آخرین اما نه کم‌اهمیت‌ترین سؤالی که باید هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر بپرسید، اطمینان از خدمات ارائه شده توسط منطقه مورد علاقه است. اگر ماشین دارید باید مطمئن شوید که پارکینگ یا گاراژ در نزدیکی شما وجود دارد. در غیر این صورت باید منطقه ای باشد که با وسایل حمل و نقل عمومی به خوبی متصل می شود.
به همین ترتیب، به خصوص اگر خانواده دارید، بررسی شرایط محله ، در صورت وجود مدارس در نزدیکی یا مناطق سبز، مفید است. از وجود مغازه ها مانند داروآپارتمان ها و سوپرمارکت ها غافل نشوید.
از مدیر چه بپرسیم
تاکنون سوالاتی را دیده‌ایم که باید قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر از مالک و احتمالاً در مورد وام مسکن از بانک بپرسیم. با این حال، برای جلوگیری از غافلگیری ناخوشایند در مورد یک آپارتمان، اطلاعاتی وجود دارد که باید مستقیماً از مدیر سؤال کنید.
ابتدا باید یک نسخه از آیین نامه کانکس و جداول هزارم آخرین هزینه های انجام شده را مشاهده کنید. از طریق این اسناد، همانطور که دیدیم، می توانید اطمینان حاصل کنید که آیا کارهای تعمیر و نگهداری یا نوسازی برنامه ریزی شده است یا اینکه آیا کارهای عقب افتاده وجود دارد. اما نه تنها.
نگاهی دقیق به هزینه های انجام شده توسط کاندومینیوم به پیش بینی هزینه های آتی هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر در آن آپارتمان کمک می کند. در این زمینه، یک چیزی که می توان از مدیر پرسید این است که آیا صندوق نقدی برای هزینه های غیرمنتظره
کم اهمیت ممنوعیت های خاص آپارتمان ، مانند نصب تهویه مطبوع قابل مشاهده در بیرون یا داشتن حیوانات خانگی، این محدودیت ها می تواند بر خرید ملک تأثیر بگذارد و لازم است قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر، آنها را مطالعه کنید
همچنین مدیر موظف است اطلاعات مربوط به وجود یا عدم وجود گاز متان و شبکه فاضلاب را ارائه دهد. در نهایت، می توانید بپرسید که آیا گواهی عدم دسترسی به برخی از قسمت های کاندومینیوم که آپارتمان ای که می خواهید بخرید در آن قرار دارد وجود دارد یا خیر.
خرید آپارتمان در جهانشهر یک تصمیم مهم است که مستلزم سرمایه گذاری قابل توجهی است. پس بهتر است از لحظه انتخاب تا فروش تا مالیات آماده باشید.
خرید آپارتمان در جهانشهر تصویر خاطره انگیز
محتوا پردازش شده است
خرید آپارتمان در جهانشهر سه فاز
خرید آپارتمان در جهانشهر: لحظه انتخاب
عناصری که ارزش یک آپارتمان را تغییر می دهد
خرید آپارتمان در جهانشهر یکی از مهم ترین تصمیماتی است که در زندگی ما مطرح می شود: به همین دلیل است که مهم است که آماده باشیم، حتی زمانی که به افراد حرفه ای در این بخش متکی هستید. علاوه بر قیمت ملک، باید هزینه های جانبی نیز پیش بینی شود که حدود 10 درصد کل را شامل می شود و شامل مالیات، درصد نمایندگی و حق الثبت می شود. به این موارد، موارد مربوط به جابجایی، بازسازی احتمالی و مبلمان اضافه شده است. بدون فراموش کردن کاندومینیوم و هزینه های نگهداری.
خرید آپارتمان در جهانشهر سه فاز
لحظه انتخاب
عوامل متعددی از ویژگی های ملک گرفته تا متراژ مورد نظر تاثیرگذار است. منطقه شناسایی شده هم برای قیمت های بازار و هم برای سازماندهی شخصی و خانوادگی اهمیت زیادی دارد.
مراحل فروش
از جمع آوری اسناد شروع می شود تا به انتقال مالکیت برسد که با سند ختم می شود. عملی که علاوه بر فروشنده و خریدار، همیشه سردفتر و اغلب بنگاه املاکی که مذاکره را برعهده داشتند، درگیر است. با تمام هزینه های مربوطه
مالیات: مالیات هایی که باید پرداخت شود
مالیات ها مربوط به ثبت، ثبت زمین و رهن است که بسته به اینکه آپارتمان اول باشد یا نه و فروشنده شخص خصوصی یا شرکتی باشد، متفاوت است.
یک آپارتمان بخر
خرید آپارتمان در جهانشهر: لحظه انتخاب
فرقی نمی‌کند که آپارتمان توسط یک آژانس پیشنهاد شود یا توسط یک فروشنده خصوصی ارائه شود: همیشه توصیه می‌شود که ایده روشنی از ویژگی‌های اساسی داشته باشید و درک کنید که آیا ملک شناسایی شده آنها را برآورده می‌کند یا خیر. شروع از قیمت (خواه مطابق با بازار باشد یا نباشد) و الزامات خاص
برای انتخاب با آگاهی از حقایق، بهتر است بیش از یک آپارتمان را ببینید، مقایسه کنید، سوالات درست را بپرسید و سپس اگر علاقه زیاد ماند، وقت را تلف نکنید و پیشنهاد بدهید.
حتی از راه دور به آنجا بروید
در صورت امکان به صورت حضوری و یا با استفاده از تورهای مجازی که برخی آژانس ها در پی شیوع بیماری کووید-19 ، می توان یک سری متغیرهای مهم را ارزیابی کرد. در اینجا آنها با جزئیات هستند.
شرایط. اینجاست که یک چشم با تجربه می تواند تفاوت ایجاد کند. وضعیت نما چگونه است؟ آیا سیستم ها مطابق استاندارد هستند؟ آیا پله ها و آسانسور نیاز به نوسازی دارند؟ آیا انبار موجود است؟ آیا در دسترس است؟ و گرمایش؟ اگر آپارتمان در شرایط عالی نباشد، ممکن است هزینه های غیرمنتظره تعمیر و نگهداری ایجاد شود.
نور و سر و صدا. بازدید از آن در زمان های مختلف به شما کمک می کند تا متوجه شوید نور در طول روز چگونه تغییر می کند و صداهای مزاحم وجود دارد یا خیر.
موقعیت. فاصله آپارتمان جدید تا محل کار چقدر است؟ اگر بچه دارید چقدر با مدرسه فاصله دارد؟ آیا حمل و نقل عمومی مناسب برای رسیدن به مقاصد اصلی یا اتصالات بزرگراه شما وجود دارد؟ و بیمارستان کجاست؟ اگر منطقه شلوغ است: پارک کردن چقدر سخت است یا جای پارک وجود دارد؟
بازار
ارزش آپارتمان با ویژگی های آن و قیمت های منطقه مشخص می شود. بنابراین لازم است بدانیم که مقادیر متوسط چقدر است، یعنی هزینه هر متر مربع. کانالی برای شناسایی این داده ها، رصدآپارتمان املاک و مستغلات آژانس درآمد است. یکی دیگر از سایت های معتبر است. تبلیغات املاک نیز مفید است، با در نظر گرفتن اینکه در مقایسه با مبلغ درخواستی، قیمت اغلب می تواند 8.7٪ برای آپارتمان های جدید و 14.3٪ برای آپارتمان هایی که قرار است بازسازی شوند، کاهش یابد
نقطه شروع: منطقه تجاری
جدای از املاک معتبر، واقع در مناطق خاص برخی شهرها یا در اقامتگاه های توریستی، ارزش یک آپارتمان با محاسبه متر مربع شروع می شود. اصطلاحاً "سطح تجاری" که شامل سطح خالص آپارتمان، 100% سطح محیط و دیوارهای داخلی، 50% سطح دیوارهای مشترک با سایر آپارتمان ها می باشد. به آنها سطوح دیگری (بالکن، باغ، ایوان، زیرزمین) با نسبت های مختلف، همانطور که در جدول نشان داده شده است، اضافه می شود.
میز 1
عناصری که ارزش یک آپارتمان را تغییر می دهد
چه چیزی می تواند باعث افزایش یا کاهش قیمت شود؟ در بازار آزاد هیچ داده عینی مطلق وجود ندارد، آنچه معتبر است توافق بین طرفین است، اما برخی از عناصر قطعاً نشان دهنده هستند.
عوامل کاهش قیمت:
عدم وجود بالکن - 5٪
طبقه زیرزمین - 30٪
طبقه همکف - 20%
طبقه همکف با باغ - 15%
طبقه دوم بدون آسانسور 5%
از طبقه سوم به بعد بدون آسانسور - 10% برای هر طبقه
عوامل افزایش قیمت:
طبقه زیر شیروانی + 20%
آپارتمان با چندین حمام + 5%
گرمایش مستقل + 5%
دربان + 5%
یک آپارتمان بخر
خرید آپارتمان در جهانشهر: خرید و فروش
عقدی که موضوع آن انتقال مالکیت آپارتمان از موضوعی به دیگری از طریق پرداخت ثمن باشد، مورد تأیید قانون مدنی است (ماده 1470). برای رسیدن به این لحظه، معمولاً یک سری مراحل وجود دارد که از خریدار محافظت می کند
قبل از اقدام به نقل و انتقال مالکیت که با سند ختم می شود، باید نظم ملک را چه از نظر شهرسازی و چه از نظر وجود هرگونه رهن بررسی کرد. در واقع، این حق خریدار است که با پرسیدن همه سؤالات مناسب از فروشنده، مستقیم یا از طریق نمایندگی، هرگونه شک و تردید در مورد آپارتمان ای را که می خواهد بخرد، برطرف کند. و این قبل از امضای هر سندی است، زیرا پس از آن بازگشت به عقب دشوار است.
اسناد را بخواهید
آپارتمان باید از نظر شهری و کاداستر منطبق باشد یعنی مطابق با پلان واریزی در دفتر املاک باشد. آیا به طور منظم ساخته شده است؟ اگر نو نباشد و چندین بار از طریق سند خرید و فروش شده باشد، به احتمال زیاد درست است. اگر نوساز باشد یا در هر صورت چند سال پیش ساخته شده باشد، هر کس که آن را دارد باید پروانه ساختمانی و گواهی زنده بودن را نشان دهد که وجود شرایط بهداشتی-بهداشتی را نیز تایید می کند. در هر صورت سردفتر کلیه این بررسی ها را قبل از صدور سند انجام و تصدیق می کند.
آپارتمان نوساز
در صورتی که آپارتمان به تازگی ساخته شده باشد، وظیفه سازنده است که کلیه اسنادی را که نظم آن را ثابت می کند (پروانه ساختمانی و پروژه مورد تایید شهرداری) ارائه دهد. این مهم است زیرا گاهی اوقات اتاق های طبقه بالا یا طبقه همکف می توانند به عنوان انبار یا اتاق زیر شیروانی در پروژه ظاهر شوند. فروشندگان بی وجدان می توانستند آنها را به عنوان آپارتمان واقعی معرفی کنند، اما در سند آنها را به عنوان اتاق زیر شیروانی یا انبار ثبت می کردند. مستلزم چه چیزی است؟ این تبدیل استفاده همیشه امکان پذیر نیست، مگر پس از مداخلات خاص (که مستلزم هزینه و زمان است).
اگر ملک در حال ساخت است، دو ابزار برای محافظت از خود وجود دارد. در زمان مقدماتی لازم است از فروشنده درخواست شود که ضمانت نامه (بانک یا بیمه) را برای ضمانت مبالغ تحویل شده یا هنوز تحویل قبل از سند صادر کند. سازنده یا فروشنده ملک نیز موظف است (فرمان تقنینی 122/1384) بیمه نامه ای را برای خریدار صادر کند که در صورت وارد آمدن خسارت به آپارتمان و عیوب ساختمانی وی را تضمین کند.
آپارتمان های ساخته شده قبل از سال 1967: استثنایی برای مجوز برنامه ریزی
اغلب، هنگامی که یافتن اسناد برای ساختمان‌های قدیمی‌تر مشکل است، عبارت «پیش از 1967» یا «آپارتمان قبل از 1967» در سند نوشته می‌شود. این امکان وجود دارد، زیرا قبل از این تاریخ، اگر خارج از منطقه ساخته شده ساخت و ساز می کردید، نیازی به درخواست پروانه ساخت نبود. سپس، از اول سپتامبر همان سال، پس از اجرایی شدن قانون پونته، مجوز ساخت برای تمامی املاک اجباری شد. برای استفاده از این راه حل، دو شرط باید رعایت شود: این که آپارتمان در ساختمانی واقع شده باشد که واقعاً در خارج از شهر آن زمان قرار دارد (که معمولاً با مرکز تاریخی فعلی یک شهر مطابقت دارد) و اینکه در برخی از آن ها قرار دارد. به وضوح در دوره قبل از 1967 ساخته شده است.
صاحب ملک کیست؟
توصیه می‌شود فوراً بررسی کنید که فروشنده مالک واقعی است و آپارتمان با رهن یا تشریفات مضر دیگر، مانند اهدا، که فروش را پیچیده‌تر می‌کند، سنگین نیست. در مورد وام مسکن ثبت شده توسط بانکی که وام را اعطا کرده است، این متفاوت است: در واقع، کافی است درخواست کنید که وام مسکن به هزینه فروشنده تا تاریخ سند خاموش شود. • برای این منظور، سازمان درآمد ابزارهایی را برای اطلاع از وضعیت یک ملک، در پیشخوان ادارات مختلف استان ها و یا حتی به صورت آنلاین فراهم می کند.
خرید آپارتمان در جهانشهر: مراحل انتقال مالکیت
سه مرحله برای خرید ملک وجود دارد: پیشنهاد خرید، توافق اولیه و سند.
1. پیشنهاد خرید غیر قابل برگشت
عمدتاً برای مسدود کردن قیمت توافق شده استفاده می شود. فقط برای خرید و فروش هایی که از طریق بنگاه املاک انجام می شود استفاده می شود، به طوری که واسطه نه تنها فرم را تهیه می کند، بلکه موظف است به همراه خریدار آن را امضا کند. در مذاکرات بین افراد خصوصی از سازش مستقیما استفاده می شود.
برای کسانی که خرید می کنند یک محدودیت است
ارسال فرم به اتاق بازرگانی بر عهده آژانس است. این سند ماهیت یک طرفه دارد یعنی فقط برای خریدار الزام آور است. از طرف دیگر فروشنده در رد یا قبول پیشنهاد در مهلت تعیین شده که معمولاً 15 روز است مختار است. علاوه بر تاریخ انقضا، داده های کاداستر باید مشخص شود و باید مشخص شود که خرید باید به طور کلی درک شود، یعنی شامل سهم ناشی از قطعات مشترک نیز می شود. این باید نشان دهد که آیا آپارتمان اجاره ای است یا خالی و تعهد فروشنده را برای تأیید برنامه ریزی شهری و نظم کاداستر ارائه دهد. پس از پیشنهاد، وثیقه وجهی وجود دارد: اگر فروشنده پیشنهاد را بپذیرد، سپرده تاییدی است که از قیمت فروش کسر می شود. در صورتی که خریدار بعد از پذیرش فروشنده فکر دومی داشته باشد، وجه سپرده مسترد نخواهد شد و خریدار باید هزینه دلالی را به طور مساوی به نماینده پرداخت کند.
یک آپارتمان بخر
2. قرارداد بیع اولیه
که به سادگی مقدماتی، قول بیع یا مصالحه نیز نامیده می شود، قراردادی است که در آن فروشنده و خریدار متعهد می شوند که سند خرید را منعقد کنند. این یک عمل اجباری نیست، اما می توان آن را زمانی استفاده کرد که فروش فوری امکان پذیر نباشد: این روشی است برای مقید کردن خرید کنندگان و فروشندگان. همچنین پروپوزال خرید را تکمیل می کند که دقیق تر و کامل تر می شود.
برای سازش، دفتر اسناد رسمی بله یا خیر؟
هیچ الزامی برای تنظیم سازش توسط سردفتر وجود ندارد. اما، با انجام ندادن این کار، فقط یک عمل خصوصی در دست داریم. برای تبدیل شدن به سند عمومی و در نتیجه اعتبار قانونی، باید توسط یک دفتر اسناد رسمی امضا شود (و در آژانس قلمرو رونویسی شود). در این مرحله این خود قانون خواهد بود که از فروش ملک به دیگری، ثبت رهن یا حق ارتفاق غیرفعال یا هر عمل زیانبار دیگری جلوگیری می کند. ثبت نام در سازمان درآمد همیشه اجباری است: در صورت شرط بدون دفتر اسناد رسمی ظرف 20 روز. ظرف 30 روز اگر سردفتر باشد که ثبت الکترونیکی سند تنظیم شده توسط او را فراهم می کند. برای اینکه سند معتبر باشد باید رضایت طرفین، تعیین دقیق آپارتمان برای فروش و قیمت آن باشد.
هزینه های سازش
ثبت نام همیشه هزینه دارد:
مالیات ثبت نام: 200 یورو
تمبر درآمد: هر 4 صفحه یا در هر صورت هر 100 خط، یک مهر به ازای 16 یورو. باید به هر نسخه (حداقل دو عدد) تمبر درآمد الصاق شود. آنها باید همیشه قبل از امضای سند خریداری شوند زیرا باید تاریخ مشابهی داشته باشند یا قبل از آن باشند. در غیر این صورت، سازش قابل ثبت نیست.
در صورتی که مبالغی به عنوان ودیعه یا پیش پرداخت پرداخت شده باشد، مالیات ثبت متناسب باید معادل:
0.50% در صورت سپرده (کد مالیاتی 109T).
3% در صورت پیش پرداخت بهای فروش (کد مالیاتی 109T).
سپس این مالیات در سند بازپرداخت می شود. در واقع پیش پرداخت مبلغی است که برای ثبت بعدی سند قطعی به حساب می آید. از طرف دیگر، اگر سند شرط نشده باشد، مسترد نمی‌شود، مگر اینکه عدم شرط دلایلی داشته باشد که منتسب به طرفین نباشد، فقط مالیات ثابت 200 یورو را بپردازید.
اگر باید مدارک دیگری مانند گواهینامه انرژی، پلان زمین، مشخصات را ضمیمه کنید، بسته به ماهیت سند و فرمت آن، باید تمبر درآمد اضافی (همیشه از 16 یورو) بپردازید. پرداخت باید با استفاده از فرم F23 انجام شود تا به بانک یا اداره پست تحویل داده شود. دلیل انتخاب RP است، یعنی ثبت اسناد عمومی و خصوصی. در نهایت باید فرم 69 که درخواست ثبت نام است را پر کنید. این مدل را می توان از سایت سازمان درآمد دریافت کرد، اما معمولا توسط نماینده آژانس ارائه می شود.
با دفتر اسناد رسمی هزینه ها افزایش می یابد. در واقع موارد زیر را باید اضافه کرد:
حق الزحمه حرفه ای
حق تمبر 155 یورو
مالیات وام مسکن 200 یورو
هزینه وام مسکن 35 یورو.
علاوه بر این، امضای سازش نیز حق هر دلال ملکی را برای وصول (پس از سند) کارمزد تعیین می کند.
3 عمل
خرید آپارتمان در جهانشهر
این قرارداد نهایی است که توسط سردفتر تنظیم و بررسی و تضمین شده است. سند فروش قطعی نیز نامیده می شود، باید همراه با اسناد خاصی باشد و حاوی اطلاعات دقیق باشد:
هویت همه طرفین (فروشنده، خریدار و میانجی احتمالی). سردفتر و هر شخص دیگری که در فرآیند خرید شرکت دارد نیز باید حضور یابد.
طبقه بندی انرژی (از جمله میمون، گواهی عملکرد انرژی) و گواهینامه ها
سیستم های آپارتمان که منظم بودن و مطابقت آنها را با آنچه قبلاً اعلام شده است تأیید می کند.
داده های کاداستر، نقشه های طبقات و هر گونه اطلاعات مورد نیاز در مورد ملک مورد نظر؛
سندی که توسط مدیر آپارتمان تنظیم شده است که پرداخت منظم هزینه های آپارتمان توسط فروشنده را تأیید می کند (مشروط به تعدیل).
همه چیز در مورد پول در گردش (درصدهای ناشی از دلالان، هزینه دفتر اسناد رسمی، و غیره)، پیوست - در صورت لزوم - درخواست و تایید رهن.
قابلیت استفاده از ملک، عدم وجود رهن، محدودیت یا نقص از هر ماهیت.
نقش سردفتر
او یک ویراستار ساده نیست: در برابر قانون نقش ضامن در معامله را دارد. وی همچنین باید مبالغ پرداختی خریدار (قانون 124/1396) را به حساب جاری اختصاصی واریز کند و تا زمانی که مالک واقعی شود، نگهداری کند. هزینه های دفتر اسناد رسمی همیشه توسط خریدار پرداخت می شود و اغلب بخشی از مذاکره بین طرفین می شود. اسناد شامل اقلام مختلف مخارج، برخی ثابت، مانند حق تمبر تعیین شده توسط قانون، متغیرهای دیگر، مانند درصد پارامتر بر اساس ارزش دارایی یا میزان خویشاوندی بین اهدا کننده و اهدا کننده، علاوه بر دفتر ثبت است. و به هزینه های منشی. در مورد حق الزحمه حرفه ای، دیگر هیچ جدول تعرفه ای وجود ندارد، بنابراین هرکس به صلاحدید خود و بر اساس قوانین بازار آزاد، حق الزحمه خود را تعیین می کند. بنابراین توصیه می شود قبل از انتخاب دفتر اسناد رسمی، برآورد هزینه را بپرسید.
اگر بعد از خرید عیوب کشف شد چه؟
چه می شود اگر رذیلت های پنهانی وجود داشته باشد که قبلاً ظاهر نشده بود؟ وقتی کلید آپارتمان در دست باشد، چه تضمینی معتبر است؟ زمان اقدام زیاد نیست: خریدار باید عیوب را در عرض هشت روز پس از کشف به فروشنده گزارش دهد . شما از طریق نامه سفارشی همراه با رسید برگشت تمایل خود را برای استفاده از ضمانت نامه اعلام می کنید. در صورتی که فروشنده به میل خود در برابر ایرادات اقدام نکند، خریدار می تواند با مراجعه به وکیل و ضمانت ایراد، اقدام قانونی کند. با این حال، اقدام باید ظرف یک سال پس از سند انجام شود. قاضی می تواند در صورت وجود جزئیات، فسخ قرارداد را اعلام کند. سپس فروشنده باید مبلغ دریافتی و خریدار آپارتمان را پس دهد.
اگر ترجیح می دهد آپارتمان را بدون توجه به عیب و ایراد حفظ کند، می تواند تقاضای کاهش قیمت فروش پرداختی و در نتیجه استرداد مابه التفاوت را داشته باشد. استثنائات: اگر آسیب ساختاری باشد (عیب خاک یا عیب ساختمانی) به حدی که نتوان فوراً آن را کشف کرد و یا جدی باشد مانند نفوذ آب. خریدار می تواند تا 10 سال پس از انعقاد سند با سازنده آپارتمان اقدام کند. زمان های گزارش نیز طولانی تر می شود: شما یک سال فرصت دارید تا به فروشنده نامه بنویسید و مشکلات را در میان بگذارید.
مشاور املاک
باید در اتاق بازرگانی ثبت نام و دارای کارت شناسایی باشد. قانون پیش بینی کرده است که به کسانی که بدون عنوان این حرفه را انجام می دهند حق کمیسیون تعلق نمی گیرد. بر اساس قانون، وی موظف است مبدا خانه، مالکیت، وجود یا عدم وجود اوراق قرضه و تضمین فروشنده و خریدار با بندهای مناسب را به عهده بگیرد.
کمیسیون مشاور املاک
خدمات نمایندگی البته هزینه ای دارد که به صورت پورسانت هم توسط فروشنده و هم خریدار آپارتمان پرداخت می شود. چند تا؟ این بستگی دارد، زیرا هیچ قانونی نرخ های ثابت یا حداکثر سقف را اعمال نمی کند. معمولاً آداب و رسوم محل و نشانه های اتاق بازرگانی محل معتبر است، حتی اگر هیچ یک از این موارد لازم الاجرا تلقی نشود. به طور کلی، کمیسیونی که از 2% قیمت فروش تجاوز نمی کند، می تواند منصفانه در نظر گرفته شود، اما می تواند تا 4% نیز برسد. فاکتور اجباری است: و واقعاً مهم است، زیرا هزینه های دلالی املاک و مستغلات حداکثر تا 1000 یورو از اظهارنامه مالیاتی کسر می شود.
تحویل کلید با سند
پس از تکمیل سند، کلید آپارتمان از فروشنده به خریدار می رسد و او نیز به نوبه خود چک ها را برای پرداخت تحویل می دهد. هر چیزی که در سند نوشته نشده باشد، حتی اگر قبلاً با اسناد دیگر توافق شده باشد، ارزشی نخواهد داشت. طبق مصوبه قانون شماره . 223/2006، طرفینی که قرارداد بیع نهایی را منعقد می کنند باید شرایط قیمت توافقی را اعلام کنند و مشخص کنند که آیا چک و / یا حواله است.
یک آپارتمان بخر
مالیات بر فروش خانه
آنها یکی از اقلام هزینه ای هستند که باید به قیمت ملک اضافه شود، اما اگر آپارتمان اول باشد، هم برای مالیات بر ارزش افزوده و هم برای مالیات ثبت نام مستحق کاهش نرخ هستید. و برخی از ویژگی های جدید نیز مربوط به کسانی است که در حال حاضر مالک هستند و مجبور به خرید آپارتمان در جهانشهر دوم هستند
مالیات های مربوط به خرید آپارتمان در جهانشهر عمدتاً مالیات ثبت (در صورت خرید از شخص خصوصی) و مالیات بر ارزش افزوده (زمانی که فروشنده یک تجارت است) است. به اینها، در هر دو مورد، مالیات رهن و کاداستر باید اضافه شود. بسته پاداش لازم الاجرا در سال 2019 مزایای ارائه شده برای کسانی که ملکی را خریداری می کنند را تأیید می کند.
مخصوصاً برای خرید آپارتمان در جهانشهر اولی، بلکه برای خرید آپارتمان در جهانشهر دوم نیز نوآوری های فقهی وجود دارد. در واقع، حتی کسانی که مالک یک ملک هستند، می توانند از معافیت های مالیاتی استفاده کنند و اگر ملک اولی نامناسب تشخیص داده شود، ملک دومی را خریداری کنند.
بحث عدم تناسب ذهنی است، زمانی که آپارتمان خریداری شده قبلی دیگر نمی تواند نیازهای مسکن مالیات دهندگان و خانواده او را برآورده کند یا عدم تناسب عینی، مانند ملکی که اجاره داده شده است و بنابراین مالک نمی تواند از آن استفاده کند. مشمول محدودیت قانونی است (همانطور که توسط دیوان عالی با حکم بعدی در 27 ژوئیه 2018 تعیین شده است).
مزایای آپارتمان اول
حق مزایا مستقیماً توسط سردفتر به رسمیت شناخته شده است، درخواست لازم نیست. در مورد:
کاهش مالیات بر ارزش افزوده از 10٪ به 4٪ با هدف کسانی که مستقیماً از شرکت ساخت و ساز آپارتمان خریداری می کنند، با پرداخت مبلغ ثابت 200 یورو برای وام مسکن و مالیات کاداستر.
مالیات ثبت نام 2٪ برای خرید از افراد؛ مبلغ مالیات کاداستر و وام مسکن در این مورد به 50 یورو می رسد.
اعتبار مالیاتی: پاداش آپارتمان اول برای کسانی که با استفاده از امتیازات، ظرف 12 ماه آپارتمان را می فروشند و می خرند، امکان کسر مالیات پرداخت شده از مالیاتی که قبلا برای خرید آپارتمان در جهانشهر قبلی پرداخت شده است را فراهم می کند.
خرید مبلغ بدهی خانه
الزامات مزایای آپارتمان اول
برای بهره مندی از امتیاز، نیاز به برخی الزامات است. کسانی که خرید می‌کنند عبارتند از: مالک خانه‌هایی در سراسر قلمرو ملی که امتیازات برای آن استفاده شده است نداشته باشند، یا آنها را ظرف یک سال بفروشند. تعهد به فروش ملک تحت مالکیت باید در سند خرید (فروش، سند وقف یا اعلام جانشینی) منعکس شود. اگر این اتفاق نیفتد، پاداش آپارتمان اول خود را از دست خواهید داد و علاوه بر مالیات بیشتر و سود مربوطه، باید 30 درصد جریمه بپردازید.
در شهرداری که در آن آپارتمان خریداری می کنید یا در آن محل اقامت می کنید در مدت 18 ماه پس از خرید ساکن باشید یا ثابت کنید که محل کار یا استودیو شما در شهرداری فوق الذکر واقع شده است. آپارتمان همچنین می تواند در محدوده شهرداری که کارفرما در آن مقر است یا فعالیت خود را انجام می دهد واقع شود، حتی اگر خریدار بعداً به دلایل کاری به خارج از کشور منتقل شده باشد. اگر خریدار یک شهروند ایتالیایی است که به خارج از کشور مهاجرت کرده و آپارتمان های دیگری در ایتالیا ندارد، یا در یکی از شهرداری های ایتالیا باشد.
الزامات ملک
آپارتمان و متعلقات مربوطه (یکی برای هر دسته) باید به یکی از دسته بندی های کاداستر زیر تعلق داشته باشد
هنگام خرید ملک به چه نکاتی توجه کنید؟
اخبار
هنگام خرید ملک باید به چه نکاتی توجه کرد؟ علاوه بر پیروی از احساسات و سلیقه خود، باید برخی از جنبه های اساسی را برای انتخاب در نظر بگیرید.
عناصری که باید در ملکی برای خرید در نظر گرفت
هنگام خرید ملک به چه نکاتی توجه کنید؟ همه ی چیزهایی که لازم است بدانی
خرید آپارتمان در جهانشهر برای ایتالیایی ها یا حداقل اکثر آنها آرزوی بسیار عزیزی است. شما از طریق خانواده، فرهنگ و زندگی روزمره خود، خرید آپارتمان در جهانشهر را به عنوان یک ارزش .
به همین دلیل است که همیشه از زندگی یا اجاره برای همیشه خودداری کرده اید. برای شما، خرید آپارتمان در جهانشهر مانند رسیدن به یک هدف است. حس تعلق به مکانی که در آن زندگی می کنید همیشه قوی بوده است، از زمان کودکی.
بالاخره نمی توانی انکار کنی، این پیوند توسط خانواده ات به تو منتقل شده است. در واقع، آپارتمان بخشی از مفهوم شما از خانواده است . خانه‌ای که در طول زمان شخصی‌سازی می‌کنید، با ایده‌ها، اشتیاق و خلاقیت‌تان تغییر می‌کند و شکل می‌گیرد، خانه‌ای که شما را می‌بیند، بچه‌هایتان رشد می‌کنند و گاهی حتی نسل‌های کامل از مقابل شما می‌گذرند. آپارتمان ای که حاوی خاطرات است، در هر اتاق، مال شما و عزیزانتان.
هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر به چه نکاتی توجه کنیم
و به همین دلیل است که خرید آپارتمان در جهانشهر برای شما بیش از هر چیز یک تصمیم احساسی است، حتی قبل از یک منطقی . وقتی آن را انتخاب می کنید، مکانی را انتخاب می کنید که برای شما خاص است، زیرا حاوی تمام احساسات و لحظات خوب و بدی است که در طول زندگی خود در آنجا تجربه خواهید کرد.
کافی نیست انتخاب درست ، زیرا آپارتمان ای که مال شما می شود، همان آپارتمان ای که همیشه می خواستید، باید به نیازهای عینی تر ، ویژگی های آن باید قابلیت اطمینان با گذشت زمان ، همچنین به این دلیل که وام مسکن، وامی که احتمالاً باید برای خرید آپارتمان در جهانشهر بگیرید، یک تعهد بلند مدت است.
بنابراین، سؤالی که به طور طبیعی برای شما پیش می‌آید این است: وقتی می‌خواهید ملکی را بخرید به چه چیزی نگاه کنید؟ در اینجا تعدادی از مواردی وجود دارد که باید حتماً در نظر بگیرید.
چه چیزی را در ملکی که می خواهید بخرید بررسی کنید
ویژگی های آپارتمان را برای خرید بررسی کنید
آپارتمان ای که می خواهید بخرید، مگر اینکه جدید باشد، تاریخچه و صاحبان قبلی .
همیشه توصیه می‌شود که بررسی‌های مناسب انجام شود، اما آنچه که باید در ملکی که سال‌ها پشت آن است، حتماً بررسی کنید، این است:
شرایط خانه: بازرسی کامل از آپارتمان همیشه توصیه می شود. همچنین از افراد ذیصلاح در این بخش کمک بگیرید که می توانند به شما پاسخ های فنی و مطمئنی را در رابطه با موارد زیر بدهند:
سیستم الکتریکی: ممکن است قدیمی باشد و ظرفیت عایق خود را از دست داده باشد و مجبور شوید دوباره آن را انجام دهید. برای بررسی های مناسب به یک تکنسین تکیه کنید.
لوله کشی و فشار آب: در صورت وجود نشتی در لوله ها و مجاری و اینکه فشار و رنگ آبی که از شیرهای آپارتمان خارج می شود، چه از نظر خارجی و چه در داخل بررسی شود.
پایداری خانه: بررسی کنید که آیا ترک های بزرگی دارد، زیرا آنها می توانند ایمنی آپارتمان ای را که قصد دارید در آن زندگی کنید زیر سوال ببرند.
وضعیت کلی سازه: وضعیت کف ها، درها، پنجره ها، وسایل و کاشی ها را بررسی کنید. هر گونه آسیب ممکن است منجر به هزینه های اضافی شود که می توانید هنگام مذاکره در مورد قیمت گزارش دهید.
هوا و نور: اگر هوا بتواند به خوبی در آپارتمان گردش کند، مشکل از نظر رطوبت، کپک و آفات وجود دارد. در طول روز از آپارتمان بازدید کنید تا ببینید چقدر نور طبیعی وارد می شود و بنابراین درک کنید که چقدر روشن است.
وضعیت آپارتمان ای را که می خواهید بخرید بررسی کنید
هزینه ها: مطمئن شوید که مالک قبلی، فروشنده شما، هنوز اقساط کانکس معوقه ای ندارد که باید پرداخت شود، زیرا در صورت عدم پرداخت قبل از فروش خانه، این اقساط بر دوش شما خواهد بود. همچنین در مورد شرایط آپارتمان اطلاعاتی بخواهید تا متوجه شوید که آیا در ساختمانی که می خواهید بخرید کارهای تعمیر و نگهداری فوق العاده ای در نظر گرفته شده است که شاید مجمع تصمیم گرفته است در کوتاه مدت انجام دهد.
ارزش آپارتمان : جدا از اینکه از میانگین قیمت هر متر مربع در منطقه ای که می خواهید آپارتمان خریداری کنید مطلع شوید، بدانید که ملک دارای ویژگی هایی است که قیمت آن را متفاوت می کند، مانند:
وضعیت ساختمان؛
قرار گرفتن در معرض آفتاب آپارتمان؛
گرمایش مستقل؛
طبقه ای که آپارتمان در آن قرار دارد؛
وجود آسانسور؛
وجود یک یا چند حمام در آپارتمان؛
انطباق سیستم برق (مطابق با قانون).
منطقه ای که آپارتمان در آن واقع شده است: مطمئن شوید که با وسایل حمل و نقل عمومی به خوبی خدمات رسانی می شود و اپراتورهای تلفن (تلفن و اینترنت، به خصوص اگر از آپارتمان کار می کنید) به خوبی سرنشینان آن هستند، که محله ای آرام است (جایی که مجبور به نصب آن نیستید). دزدگیر ، هزینه ای که اگر چنین است ، باید قبلاً آن را در نظر بگیرید ، جایی که پیدا کردن پارکینگ دشوار نیست (مخصوصاً اگر قصد خرید آپارتمان در جهانشهر ای با گاراژ ) و سازه هایی که در این نزدیکی هستند مفید هستند. برای زندگی تمام روزها، مانند:
مناطق سبز و پارک ها؛
مدارس؛
سالن های ورزشی؛
داروخانه؛
بارها و فروشگاه های مواد غذایی
چه مدارکی برای ملکی که می خواهید بخرید بخواهید
قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر مدارک را بپرسید و بررسی کنید
این مهم ترین بخش است. بررسی کنید که تمام اسناد ملکی که می خواهید بخرید در موارد زیر مرتب باشد:
گیاهان :
، گواهی انطباق یعنی اعلامیه انطباق سیستم که توسط شرکت سازنده آن صادر می شود و برای کلیه سیستم هایی که بعد از 27 مارس 2008 ساخته شده اند معتبر است ( مرجع قانونی DM n.37/2008، اصلاح شده با فرمان وزیر 19/05/2010 ) ;
گواهی عملکرد انرژی، APE، سندی است که توسط یک تکنسین مجاز توسط منطقه تنظیم شده است، که نشان دهنده کلاس انرژی است که آپارتمان در آن قرار دارد، و مالک فعلی آپارتمان باید آن را داشته باشد، زیرا در سند خرید گنجانده شده است. و فروش؛
سند منشأ مال: تصدیق اینکه فروشنده با چه سندی به تصرف آپارتمان درآمده است، یعنی با سند، جانشینی یا هبه . در مورد دوم، شما باید بیمه کنید. به خاطر داشته باشید که وارث ده سال فرصت دارد تا از حقوق خود دفاع کند و تقسیم ناعادلانه دارایی را به چالش بکشد.
وجود وام مسکن در خانه: بررسی کنید که آیا رهن دارد که می تواند قانونی، قضایی یا اختیاری و یا رهن باشد. سردفتر اسناد رسمی شما می تواند این بررسی را در دفاتر آگهی املاک (دفتر ثبت اسناد و املاک سابق) که توسط اداره درآمد (سازمان زمین سابق) اداره می شود، با درخواست وام مسکن انجام دهد. اگر وام مسکن داوطلبانه ، مانند وام مسکن ثبت شده توسط بانکی که وام را اعطا کرده است، هیچ خطری در ارائه پیشنهاد خرید و اولیه وجود ندارد. مهم است که این امر تا تاریخ سند یا در همان زمان خاموش شود، اما با هزینه شما، به عنوان مالک جدید. در صورت رهن قانونی یا قضایی، حتماً یک مذاکره تنظیم کنید.
نقشه طبقه و بررسی آپارتمان را بررسی کنید
انطباق شهرسازی: ملک باید دارای گواهی انطباق شهرسازی باشد ، سندی که نشان می دهد آپارتمان مطابقت دارد و این اظهارنامه که در دفاتر ثبت عمومی ثبت می شود، نباید با وضعیت واقعی امور متفاوت باشد. این سند همچنین به شما اجازه می دهد تا علاوه بر این مغایرت احتمالی، سوء استفاده احتمالی آپارتمان را نیز تأیید کنید. در صورت لزوم، یک کپی از پروانه های ساختمانی و هرگونه عفو ساختمانی را از فروشنده بخواهید.
وضعیت کاداستر خانه: بررسی کنید که آیا ملک به طور منظم ثبت شده است و آیا نقشه کاداستر با وضعیت فعلی آپارتمان مطابقت دارد یا خیر. هم برای بررسی کاداستر و اعلام انطباق . به عنوان مثال، از خطر خرید ملکی که قابل سکونت نیست، اجتناب خواهید کرد، زیرا ممکن است از یک فضای ثبت شده مانند اتاق زیر شیروانی، انبار یا گاراژ و جایی که ممکن است نتوانید به خدمات آب و برق متصل شوید، به دست آمده باشد. بدترین چیز این است که دیگر نمی توانید آن را با همان قیمتی که خریده اید ببینید.
لحظه سرنوشت ساز فرا رسیده است. یعنی وقتی بلاتکلیفی را کنار می گذارید و تصمیم می گیرید که می خواهید آپارتمان بخرید. می دانیم که گرفتن چنین تصمیم مهمی آسان نیست. اما می‌خواهیم به شما بگوییم که این تنها شروع است و چیزهای بیشتری برای ارزیابی و گرفتن وجود خواهد داشت.
خرید آپارتمان در جهانشهر امروزه به خصوص با توجه به تورم و بی ثباتی قیمت ملک، کار آسانی نیست. همچنین هزینه ها و هزینه های اضافی اجرای خانه، از نگهداری گرفته تا آسانسور، فراموش نمی شود.
با این حال، آنچه مسلم است این است که سرمایه گذاری در املاک یکی از سودمندترین آنهاست ، حتی اگر تصمیم به خرید آپارتمان در جهانشهر در میلان یا در یک شهر در حال رشد و توریستی همگام با زمان داشته باشید. در واقع نباید فراموش کرد که آپارتمان همیشه ارزش خاصی را در طول زمان حفظ می کند.
بدیهی است که ارزش آتی سرمایه گذاری متناسب با توجهی است که قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر به آن می شود. قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر باید ارزیابی های زیادی انجام شود .
خرید آپارتمان در جهانشهر گام به گام 1 محله
باید هم محل و هم محله و امکانات کاری، اقتصادی و فرهنگی ارائه شده توسط مکان مورد نظر در نظر گرفته شود. تعدادی از عوامل را باید به دقت در نظر گرفت، مانند اینکه آیا آپارتمان در حراج از طریق آژانس خریداری شود یا خیر. به همان اندازه ضروری است خرید آپارتمان در جهانشهر برای خود یا اجاره آن ، شاید تبدیل آن به یک اتاق خواب و یا یک آپارتمان تعطیلات
قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر چه چیزی بپرسیم
با در نظر گرفتن عواملی که در مورد آن صحبت کردیم، به زمان انتخاب آپارتمان می رسیم. چرا این آپارتمان را بخریم و آپارتمان دیگری را نخریم؟ آیا واقعا ارزشش را دارد؟ هنگام تصمیم گیری برای خرید آن با چه مشکلات یا خطراتی مواجه می شوم؟
مرحله خرید و فروش لحظه بسیار حساسی است، به خصوص اگر برای اولین بار باشد. این مرحله ای است که در طی آن باید به کوچکترین جزئیات ملک توجه کنید. بنابراین در اینجا 10 سوالی که باید هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر بپرسید وجود دارد. اینها به تنهایی به شما این امکان را می دهند که یک معامله واقعی انجام جلوگیری خطرات و مشکلات آینده
شماره 1 آیا مالک قابل اعتماد است؟
یکی از اولین سوالاتی که باید در هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر بپرسید این است که مطمئن شوید مالک واقعاً قابل اعتماد است. اگر می خواهید ملکی از یک شخص خصوصی بخرید ، مطمئن شوید که فقط فروشنده مالک واقعی آپارتمان است. این بدان معنی است که هیچ وام مسکن، وام مسکن یا موقعیت های بوروکراتیک اضافی وجود ندارد که به زمان و هزینه بیشتری نیاز داشته باشد.
همچنین لازم است از وضعیت تأهل مالک اطمینان حاصل شود. در صورت ازدواج با اجتماع دارایی، همسر دیگر نیز باید با فروش آپارتمان موافقت کند. در نهایت، اگر مالک یک فرد خصوصی نیست اما یک تجارت است، باید اطمینان حاصل شود که در حالت ورشکستگی نیست.
# 2 آیا همه اسناد شهرسازی مرتب هستند؟
این سوال را به هیچ وجه نباید بدیهی تلقی کرد و کاملاً چیزی است که قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر باید پرسید. از طریق بررسی کاداستر ، که سندی است که مکان و اطلاعات شناسایی یک ملک را تأیید می کند، می توانید بررسی کنید که آیا آپارتمان مرتب است یا خیر . بنابراین وجود پروانه ساختمانی بررسی خواهد شد و اینکه آیا نقشه کاداستر منعکس کننده واقعی بودن ملک است یا خیر.
شماره 3 آیا این یک کمک مالی است؟
در این صورت باید اطمینان حاصل شود که آخرین سند منشأ ملک، وقف نیست و در 20 سال گذشته هیچ اهدایی صورت نگرفته است. در غیر این صورت، حتی در هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر یا پس از انجام آن، شخص مستثنی شده از سند می تواند مطالبه حقوق و تصرف در آن داشته باشد.
خوشبختانه ، تغییر در مالکیت آپارتمان ها ، و همچنین رهن یا رهن، سند عمومی است. به همین دلیل حتی بدون مجوز مالک نیز قابل یادگیری است.
# 4 کلاس انرژی چیست؟
موظف زنبورعسل به ارائه مدارک تایید کننده کلاس انرژی واقعی ملک هستند. علاوه بر این، برای کارآپارتمان هایی که پس از سال 2008 ساخته شده اند، گواهی انطباق نیز باید ارائه شود.
# 5 منطقه قابل استفاده چیست؟
برای کسانی که در این بخش نیستند، شنیدن در مورد سطح قابل استفاده یا قابل سکونت و سطح تجاری معنایی ندارد. در واقعیت، منطقه تجاری همیشه بالاتر از منطقه مفیدی است که می توانید به معنای واقعی کلمه روی آن قدم بزنید. در واقع، وجود ایوان، اتاق زیر شیروانی غیرقابل سکونت یا دیوارهای محیطی به طور مشترک ممکن است بر روی ایوان تجاری تأثیر بگذارد.
# 6 شرایط آپارتمان چگونه است؟
از جمله سوالات ضروری برای خرید آپارتمان در جهانشهر، اطمینان از شرایط آپارتمان توصیه می شود. هیچ کس نمی خواهد آپارتمان یا آپارتمانی را در یک آپارتمان در شرایط بد و نیاز به تعمیر و نگهداری فوق العاده بخرد. به همین دلیل، یکی از مواردی که قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر باید بپرسید این است که آیا کارهای تعمیر و نگهداری برنامه ریزی شده است یا خیر. علاوه بر این، دانستن هزینه هایی که قبلاً ترتیب داده شده است و طبق قانون بر عهده فروشندگان ملک است مفید است.
# 7 وضعیت پرداخت چگونه است؟
خرید آپارتمان در جهانشهر به معنای درگیر نشدن در وضعیت مخارج کاندومینیوم نیست، برعکس. در واقع در صورت وجود بدهی های معوقه می توان هزینه های دو سال قبل را به خریدار واریز کرد. برای جلوگیری از این مشکل، فقط از مدیر وضعیت پرداخت ها را تأیید کنید.
مدیر موظف است تنها در صورتی آن را در اختیار شما قرار دهد که هم سازش و هم سند را امضا کرده باشید. در غیر این صورت چیزی است که باید از فروشنده بپرسید، که باید شخصاً به مدیر برود و آن را تحویل دهد.
# 8 سپرده چقدر است؟
هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر ، بهتر است به سایر هزینه های مربوط به خرید، قبل از هر چیز سپرده، فکر کنید. بدون داشتن قیمت ثابت، ودیعه می تواند از 10 تا 15 درصد قیمت توافقی متغیر باشد . علاوه بر این، فقط باید در هنگام امضای قرارداد خرید اولیه پرداخت شود.
# 9 در مورد پرداخت وام مسکن چطور؟
در میان عوامل مختلف برای برنامه ریزی، امکان درخواست وام مسکن . در حال حاضر بانک می تواند مبلغی بیش از 70-80٪ از ارزش کل آپارتمان را اعطا کند. مابقی باید به صورت نقدی تحویل داده شود. به طور متوسط، پرداخت وام مسکن برای یک خانواده نباید از 30 درصد کل درآمد ماهانه تجاوز کند.
# 10 خدمات در منطقه چیست؟
آخرین اما نه کم‌اهمیت‌ترین سؤالی که باید هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر بپرسید، اطمینان از خدمات ارائه شده توسط منطقه مورد علاقه است. اگر ماشین دارید باید مطمئن شوید که پارکینگ یا گاراژ در نزدیکی شما وجود دارد. در غیر این صورت باید منطقه ای باشد که با وسایل حمل و نقل عمومی به خوبی متصل می شود.
به همین ترتیب، به خصوص اگر خانواده دارید، بررسی شرایط محله ، در صورت وجود مدارس در نزدیکی یا مناطق سبز، مفید است. از وجود مغازه ها مانند داروآپارتمان ها و سوپرمارکت ها غافل نشوید.
از مدیر چه بپرسیم
تاکنون سوالاتی را دیده‌ایم که باید قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر از مالک و احتمالاً در مورد وام مسکن از بانک بپرسیم. با این حال، برای جلوگیری از غافلگیری ناخوشایند در مورد یک آپارتمان، اطلاعاتی وجود دارد که باید مستقیماً از مدیر سؤال کنید.
ابتدا باید یک نسخه از آیین نامه کانکس و جداول هزارم آخرین هزینه های انجام شده را مشاهده کنید. از طریق این اسناد، همانطور که دیدیم، می توانید اطمینان حاصل کنید که آیا کارهای تعمیر و نگهداری یا نوسازی برنامه ریزی شده است یا اینکه آیا کارهای عقب افتاده وجود دارد. اما نه تنها.
نگاهی دقیق به هزینه های انجام شده توسط کاندومینیوم به پیش بینی هزینه های آتی هنگام خرید آپارتمان در جهانشهر در آن آپارتمان کمک می کند. در این زمینه، یک چیزی که می توان از مدیر پرسید این است که آیا صندوق نقدی برای هزینه های غیرمنتظره
کم اهمیت ممنوعیت های خاص آپارتمان ، مانند نصب تهویه مطبوع قابل مشاهده در بیرون یا داشتن حیوانات خانگی، این محدودیت ها می تواند بر خرید ملک تأثیر بگذارد و لازم است قبل از خرید آپارتمان در جهانشهر، آنها را مطالعه کنید
همچنین مدیر موظف است اطلاعات مربوط به وجود یا عدم وجود گاز متان و شبکه فاضلاب را ارائه دهد. در نهایت، می توانید بپرسید که آیا گواهی عدم دسترسی به برخی از قسمت های کاندومینیوم که آپارتمان ای که می خواهید بخرید در آن قرار دارد وجود دارد یا خیر.