خرید اولین سرمایه گذاری املاک تجاری - نسخه‌ی قابل چاپ +- تالار گفتگوی کیش تک/ kishtech forum (http://forum.kishtech.ir) +-- انجمن: پردیس فناوری کیش (http://forum.kishtech.ir/forumdisplay.php?fid=1) +--- انجمن: بازار خودرو و مسکن (http://forum.kishtech.ir/forumdisplay.php?fid=218) +--- موضوع: خرید اولین سرمایه گذاری املاک تجاری (/showthread.php?tid=69360)

خرید اولین سرمایه گذاری املاک تجاری - clinicroya - 08-03-2022 اصول اولیه خرید اولین سرمایه گذاری املاک تجاری شما     سرمایه گذاری در املاک تجاری را شروع خرید اولین ملک خود .   در واقع، این همان استراتژی است که من در سال 2019 برای به دست آوردن 4 ساختمان اداری در اینجا در نشویل استفاده کردم.   بنابراین، اگر به سرمایه گذاری در املاک تجاری علاقه مند هستید، این راهنمای گام به گام را دوست خواهید داشت.   بیایید شیرجه بزنیم مرحله 1: جایگاه خود را انتخاب کنید و متخصص شوید خود را آموزش دهید   شما باید تصمیم بگیرید که چه کاری می خواهید انجام دهید و روی آن تمرکز کنید.   بسیاری از "اشیاء براق" در املاک تجاری وجود دارد - این یکی از چیزهای زیبا در مورد این صنعت است!  و در حالی که تنوع بخشیدن به سبد خود مطمئناً جنبه مهمی از سرمایه گذاری در املاک تجاری است، ابتدا باید در یک نوع خاص از سرمایه گذاری متخصص شوید.   اکنون، بیشترین چیزی که در مورد املاک تجاری خواهید آموخت، در واقع بعد از انجام یک معامله است - برخی از بخش‌های فرآیند سرمایه‌گذاری را نمی‌توان در یک کتاب یا ویدیو ثبت کرد.   با این حال، شما باید یک درک مناسب و نقشه راه برای استراتژی سرمایه گذاری خود داشته باشید.   راه های زیادی وجود دارد که می توانید در مورد املاک تجاری آموزش دهید:           می توانید به پادکست گوش دهید           بخوانید کتاب های املاک تجاری را           تماشا ویدیوها را در یوتیوب           با سرمایه گذاران دیگر گفتگو کنید.  از افرادی که قبلاً آن را انجام داده اند یاد بگیرید!           به گروه های سرمایه گذاری املاک بپیوندید. پیوستن به یک گروه سرمایه گذاری املاک در نشویل ( REIN ) یکی از اولین قدم هایی بود که برای تبدیل شدن به یک سرمایه گذار املاک برداشتم.           این گروه‌ها نه تنها کلاس‌ها و رویدادهای آموزشی ارائه می‌دهند، بلکه می‌توانید با سرمایه‌گذاران دیگر برای یافتن معاملات ارتباط برقرار کنید.           میدونی چیه؟  حتی ممکن است در املاک تجاری شغلی پیدا کنید!  این کاری بود که من انجام دادم - من به عنوان یک نماینده اجاره داخلی برای یک شرکت توسعه بوتیک شروع کردم.           در 4.5 سالی که آنجا بودم، یاد گرفتم که چگونه خانه‌های خانوادگی بسازم، پروژه‌های شهری را توسعه دهم، املاک اداری/خرده‌فروشی/صنعتی را مدیریت کنم و چگونه برای جوامع برنامه‌ریزی کنم!           یک عمر طول کشید تا یاد بگیرم آن راه دیگری و برای انجام آن پول دریافت کردم.   خوب، پس از اینکه در مورد سرمایه گذاری در املاک تجاری آموزش دیدید، زمان انتخاب نوع ملک فرا رسیده است. و دلیل اینکه من توصیه می کنم پس از آموزش در زمینه املاک تجاری، نوع ملک خود را انتخاب کنید، این است که لزوماً نمی دانید که کدام نوع ملک برای شما مناسب است قبل از شروع.   به عنوان مثال، اگر شما یک سرمایه گذار مسکونی برای یک خانواده هستید، احتمالاً شنیده اید که قدم بعدی خرید چند خانواده است.  اما آیا می‌دانستید که واحدهای ذخیره‌سازی، که زیرمجموعه‌ای از صنایع هستند، تقریباً مانند چند خانواده بدون دردسر برخورد با مستاجران مسکونی عمل می‌کنند؟   ممکن است نوع دیگری از دارایی را پیدا کنید که برای شما به عنوان یک سرمایه گذار جذاب تر باشد. نوع خاصیت را انتخاب کنید   5  نوع اصلی املاک تجاری وجود دارد که می توانید در آنها سرمایه گذاری کنید:       چند خانواده           این چیزی است از یک دوبلکس با دو واحد گرفته تا صدها واحد در یک مجتمع آپارتمانی به سبک باغ.       دفتر           ساختمان های اداری می توانند به اندازه یک خانه تجاری دارای یک دفتر وکالت یا یک آسمان خراش در مرکز شهر کوچک باشند.       خرده فروشی           املاک خرده فروشی می تواند هر چیزی باشد، از Starbucks در گوشه و کنار خانه شما تا یک مرکز خرید بزرگ منطقه ای.       صنعتی           املاک و مستغلات صنعتی از انبارها و مراکز توزیع در هر اندازه تشکیل شده است - به تحویل آمازون فکر کنید!       مهمان نوازی           املاک هتلداری هتل ها و متل هایی هستند که به مسافران تجاری و تفریحی خدمات ارائه می دهند.  اجاره های کوتاه مدت نیز اغلب در اینجا گنجانده شده است.   بنابراین پس از اینکه مشخص کردید کدام نوع ملک تجاری برای شما مناسب است، زمان تصمیم گیری در مورد استراتژی سرمایه گذاری است. استراتژی سرمایه گذاری شما   استراتژی های سرمایه گذاری مختلفی وجود دارد و درست مانند انتخاب نوع ملک، یافتن استراتژی مناسب برای شما مهم است. بسته به اهدافتان و آنچه که علاقه شما را برمی انگیزد، ممکن است خودتان را پیدا کنید:       بانکداری زمین           بانکداری زمین جایی است که شما زمین های بزرگ تری را خریداری می کنید که در مسیر توسعه قرار دارند، با این امید که ارزش آن ها با حرکت توسعه در مسیر شما افزایش یابد.       توسعه           توسعه املاک تجاری جایی است که شما زمین خام را می گیرید و دوباره تصور می کنید که چه چیزی می تواند در آن ملک ساخته شود.       رفع و تلنگر           درست همانطور که به نظر می رسد، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری مانند خانه های مسکونی است که در آن ملکی را خریداری می کنید، هر گونه تعمیرات و ارتقاء لازم را انجام می دهید و سپس آن را دوباره می فروشید.       عمده فروشی           عمده فروشی املاک و مستغلات جایی است که شما معامله خوبی پیدا می کنید، ملک را تحت قرارداد قرار می دهید و قرارداد را به سرمایه گذار املاک یا مالک-ساکن دیگری می فروشید.       مالک اشغال شده           مشابه "هک کردن خانه" در منازل مسکونی، سرمایه گذاری املاک تجاری تحت اشغال مالکان جایی است که شما یک قطعه املاک و مستغلات را از جایی که قصد دارید کسب و کار خود را اداره کنید خریداری می کنید.   مسکن ایوان مدائن       سرمایه گذاری غیرفعال           اگر زمان لازم برای اجرای و اجرای یک معامله را ندارید، سرمایه گذار منفعل در املاک تجاری بودن مزایای زیادی دارد.   مرحله 2: نحوه پذیره نویسی سرمایه گذاری در املاک تجاری را بیاموزید شما باید ریاضیات درونی و بیرونی را بدانید   ابزارهای بیمه نامه خود را جمع آوری کنید (شما می توانید این ابزارها را خودتان ایجاد کنید یا می توانید برخی از الگوها را به صورت آنلاین پیدا کنید).   بیشتر سرمایه‌گذاران از تغییراتی در صفحه‌گسترده اکسل استفاده می‌کنند که در آن می‌توانند موارد مختلفی مانند قیمت خرید، بازسازی تخمینی، اجاره پیش‌بینی‌شده و تامین مالی را تایپ کنند.  سپس این صفحات گسترده بازده مورد انتظار را برای سرمایه گذار در این معامله ایجاد می کند.   شما همچنین باید یک فرمول «پشت دستمال» داشته باشید که می‌توانید آن را برای هر سرمایه‌گذاری تجاری املاک و مستغلات اعمال کنید تا تعیین کنید که آیا ارزش آن را دارد یا نه.   این فرمول «پشت دستمال» می‌تواند هر معیاری باشد که برای شما کار می‌کند و می‌تواند نور سبز یا قرمز سریعی به شما بدهد.  برای من، من دوست دارم به قیمت درخواستی هر فوت مربع سرمایه گذاری هایی که انجام می دهم نگاه کنم.  با داشتن سابقه کار به عنوان یک دلال املاک تجاری، اطلاعات عمیقی از میزان اجاره بهای بازار در هر فوت مربع دارم.  با استفاده از قیمت‌های هر فوت مربع در خرید و اجاره، می‌توانم به سرعت تعیین کنم که آیا معامله سودی به همراه خواهد داشت یا خیر.   اکنون، توصیه می‌کنم وقتی برای اولین بار شروع به کار کردید، هر معامله‌ای را که ممکن است انجام دهید، تعهد کنید.  به این ترتیب، در واقع می توانید یاد بگیرید که چه چیزی باعث می شود یک معامله کارساز باشد.   مدل پذیره نویسی ندارید؟  مدل های ما را در زیر بررسی کنید - ما از آنها برای تضمین هر سرمایه گذاری که انجام می دهیم استفاده می کنیم! پشت دستمال زیرنویس مدل_The All Model Bundle copy.jpg مدل پذیره نویسی پشت دستمال ساعت 19.00   به سرعت تعیین کنید که آیا یک معامله ارزش پیگیری دارد یا خیر. مدل پذیره نویسی املاک تجاری مدل پذیره نویسی املاک تجاری 199.00   نرم افزار پذیره نویسی ما برای سرمایه گذاری های اداری، خرده فروشی و صنعتی در املاک و مستغلات. مدل پذیره نویسی چند خانواده مدل پذیره نویسی چند خانواده 249.00   اگر املاک و مستغلات چند خانواری خریداری می کنید، این صفحه گسترده که تضمین می کند آگاهانه ترین تصمیم ممکن را می گیرید. مدل پذیره نویسی اجاره خالص مستاجر مدل پذیره نویسی اجاره خالص مستاجر 199.00   اگر به دنبال پذیره‌نویسی سرمایه‌گذاری‌های خالص سه‌گانه مستاجر تک (NNN) هستید، بیشتر از این به دنبال آن نباشید. بسته مدل پذیره نویسی تجاری و چند خانواده بسته مدل پذیره نویسی تجاری و چند خانواده 358.00   ابزارهای پذیره نویسی تجاری و چند خانواده با هم ترکیب شده اند! منابع _The All Model Bundle.jpg بسته تمام مدل ها 488.00   همشونو بگیر در یک دوره CCIM شرکت کنید و برای انتخاب خود کار کنید   CCIM که مخفف Certified Commercial Investment Member است، نامی است که توسط موسسه CCIM است.   این تعیین املاک تجاری با CPA برای یک حسابدار قابل مقایسه است و اساساً یک دوره کارشناسی ارشد در مورد نحوه سرمایه گذاری در املاک تجاری است.  آنها به شما یاد می دهند که چگونه امور مالی پروژه را تجزیه و تحلیل کنید، در مورد بازار املاک تحقیق کنید، معیارهای کاربر را تعیین کنید و تصمیمات سرمایه گذاری بگیرید.   در حالی که این نام گذاری برای همه مهم نخواهد بود، دوره CCIM بسیار عمیق است و شما با دانستن تقریباً همه چیزهایی که باید در مورد سرمایه گذاری در املاک تجاری بدانید، کنار می روید. A-Team-01.jpg خود را بسازید مرحله 3: تیم A خود را بسازید کارگزاری را پیدا کنید که در نوع ملک انتخابی شما متخصص باشد   در لیست پستی آنها قرار بگیرید و هر ایمیلی را که ارسال می کنند بررسی کنید. هر ملکی را که دقیقاً با معیارهای شما مطابقت دارد، پذیره نویسی و گشت و گذار کنید. اما مهمتر از همه، گفتگو با آنها در مورد خواص.       چرا آنها این سایت را دوست دارند؟  چه اشکالاتی دارد؟  OpEx مورد انتظار آنها چیست؟  مسکن ایوان مدائن کارگزاران می خواهند معاملاتی را برای شما به ارمغان بیاورند که موفقیت آمیز باشد تا بتوانند در آینده به فروش ملک شما ادامه دهند. یک وکیل املاک تجاری پیدا کنید   استخدام یک وکیل متخصص در املاک و مستغلات تجاری مطلق در ذهن من   وکلای املاک تجاری نه تنها قراردادهای خرید و فروش را از طرف شما بررسی و مذاکره می کنند، آنها همچنین بررسی می کنند که ملک هیچ گونه محدودیت منطقه بندی، مسائل کاربری زمین، مسائل زیست محیطی ندارد و همچنین می توانند به شما در مذاکره کمک کنند. قراردادهای وام شما یک پیمانکار متخصص در املاک تجاری پیدا کنید   آیا با تخصص املاک تجاری شروع به گرفتن اینجا کرده اید؟ همه چیز در املاک تجاری با املاک مسکونی متفاوت است. شما نمی توانید با آتش نشانی تماس بگیرید تا جلوی سرقت بانک را بگیرد - همین امر در مورد پیمانکارانی که در املاک تجاری تخصص کند.   پیمانکار شما می‌تواند با شما در میان املاک قدم بزند و به شما کمک کند تا در صورت نیاز به تعمیر و نگهداری ملک، هزینه‌های آن را دریافت کنید - بسته به رابطه شما با آن‌ها، ممکن است فقط زمانی بتوانید از آنجا عبور کنید. تحت قرارداد است و نه تک تک معاملاتی که شما تور می کنید. یک شرکت مدیریت املاک تجاری را پیدا کنید    زمانی که در املاک تجاری سرمایه گذاری می کنید، داشتن یک مدیر ملکی برجسته در کنار شما، تفاوت را ایجاد می کند. دارید یا خیر، هزینه مدیریت ملک را در تعهدنامه خود نگه دارید استخدام یک شرکت مدیریتی را . شما هرگز نمی دانید چه اتفاقی می تواند بیفتد و اگر معامله با هزینه مدیریت کار نمی کند، احتمالاً اصلاً کار نمی کند.   مدیران املاک می توانند مانند یک پیمانکار در طول بررسی های لازم به شما کمک کنند.  آنها می توانند به همراه کارگزار شما کمک کنند تا به مزایا و معایب مستاجران و هر مشکلی که ممکن است در حین خرید ملک ایجاد شود اشاره کنند. ایجاد روابط با وام دهندگان تجاری   وام دهندگان تجاری معیارهای تعهد نویسی خاصی نیز دارند و همچنین می توانند به شما کمک کنند تا تعیین کنید آیا معامله منطقی است یا خیر.  این احتمال وجود دارد که اگر نمی‌توانید تأییدیه دریافت کنید، اما چندین وام‌دهنده تجاری، احتمالاً یک معامله نیست. مرحله 4: حداقل یک معامله در روز پذیره نویسی کنید تمرین تمرین تمرین.   هرچه بیشتر به معاملات نگاه کنید، بهتر متوجه خواهید شد که یک فرصت خوب چیست.  پذیره نویسی یک معامله در روز عادت خوبی است که باید وارد آن شوید زیرا شما را مجبور می کند جوانب مثبت و منفی یک ملک را بررسی کنید و اینکه چرا آن را به عنوان سرمایه گذاری دنبال می کنید یا نمی خواهید.  میکل آنژ یک شبه به یک نقاش متخصص تبدیل نشد - او تمرین کرد!  درست مانند کاری که باید با تعهدنامه خود انجام دهید تا بتوانید در بررسی فرصت های سرمایه گذاری تجاری متخصص شوید.   پذیره نویسی احتمالاً یکی از مهم ترین مهارت هایی است که می توانید به عنوان یک سرمایه گذار داشته باشید.    در واقع، پذیره نویسی املاک بسیار مهم است، من افرادی را می شناسم که بین 3000 تا 5000 دلار هزینه می کنند تا معاملات املاک تجاری بزرگتر را برای شما تضمین کنند. 3000 تا 5000 دلار! منظورم این است که اگر مایل به پرداخت آن هستید، به من یک ایمیل بفرستید و من معاملات شما را برای شما تضمین می کنم!   بله، می تواند خرس باشد، متوجه شدم. پذیره نویسی یک پروژه می تواند فرآیند بسیار پر زحمتی باشد، به خصوص اگر آن را به درستی انجام دهید. اما اگر اعداد و ارقام کارساز نباشند، مهم نیست که ملک چقدر شگفت انگیز است یا در کجا واقع شده است، سرمایه گذاری خوبی نخواهد بود. معیارهای سرمایه گذاری خود را تنظیم کنید و به آن پایبند باشید    داشتن یک معیار سرمایه گذاری مشخص که برای شما مناسب باشد، بخش بسیار مهمی از پذیره نویسی معاملات تجاری است. اگر می خواهید 8 درصد بازده پول خود را دریافت کنید، به 7.5 درصد بسنده نکنید! هر بخش از املاک تجاری که خریداری می کنید، سرمایه ای را که می توانید در معامله ای سرمایه گذاری کنید که در واقع با معیارهای سرمایه گذاری شما مطابقت دارد، از بین می برد. مرحله 5: حداقل یک پیشنهاد در هفته ارائه دهید   من این یکی را از دوستم، براندون ترنر، در BiggerPockets گرفتم .   اگر هفته ای پیشنهاد نمی دهید، به اندازه کافی املاک را بررسی نمی کنید و پذیره نویسی نمی کنید!  سرمایه گذاری در املاک تجاری یک بازی اعدادی است و شما ممکن است مجبور شوید 100 ملک را جستجو کنید تا 1 مورد را پیدا کنید که کار می کند.  با این حال، آن 1 ملک ارزش آن را دارد.   یک سکه برای شما هزینه ندارد که یک تعهد نامه جمع کنید و با شرایطی که برای شما مناسب است پیشنهاد دهید.  شما هرگز نمی دانید چه اتفاقی می تواند بیفتد - ممکن است آن فروشنده در زمان سررسید وام خود دچار مشکل شده باشد یا ممکن است ملک دیگری داشته باشند که می خواهند با درآمد حاصل از این فروش خریداری کنند.  اگر این پیشنهاد را ندهید، هرگز نخواهید فهمید. خلاصه ای سریع از 5 مرحله برای خرید املاک تجاری:       خود را در زمینه سرمایه گذاری در املاک تجاری آموزش دهید       نحوه پذیره نویسی و تجزیه و تحلیل معاملات را بیاموزید       خود را با یک تیم واجد شرایط احاطه کنید       حداقل یک معامله را در روز پذیره نویسی کنید       حداقل یک پیشنهاد در هفته بدهید! مسکن ایوان مدائن